Giá căn hộ TP.HCM tăng 9–13% trong quý IV/2025, Bình Dương cũ dẫn dắt mặt bằng mới
Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý IV/2025 ghi nhận đà tăng giá rõ rệt, với mức tăng phổ biến từ 9–13% so với quý trước, theo dữ liệu của One Mount Group. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới tập trung mạnh tại các khu vực vừa sáp nhập, đặc biệt là Bình Dương cũ, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.
Cụ thể, Bình Dương cũ đang dẫn đầu tốc độ tăng giá căn hộ tại TP.HCM, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 52 triệu đồng/m², tăng 13% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm 2024. Trong tổng số khoảng 14.500 căn hộ mở bán trong quý, riêng khu vực này chiếm tới 57% nguồn cung mới. Nhiều dự án tại Dĩ An, Thuận An nhanh chóng thiết lập mức giá 50–70 triệu đồng/m², kéo mặt bằng giá bình quân tăng mạnh chỉ trong ba tháng.
Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp đạt trung bình 103 triệu đồng/m², tăng gần 9% theo quý và 25% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với một số dự án chào bán trên 180–200 triệu đồng/m², tạo hiệu ứng lan tỏa sang các khu vực lân cận.
Theo One Mount Group, việc Bình Dương cũ vượt trung tâm TP.HCM về tốc độ tăng giá phản ánh kỳ vọng của thị trường vào quy hoạch và hạ tầng sau sáp nhập, khi khu vực này được đặt trong một không gian đô thị thống nhất, kết nối chặt chẽ hơn với lõi trung tâm.
Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy xu hướng tương đồng. Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập tăng 4–16% so với cùng kỳ, riêng khu Đông – bao gồm Thủ Đức và Bình Dương cũ – tăng 20–28%. Bình Dương cũ hiện chiếm hơn 53% tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại các tỉnh phía Nam, tương đương khoảng 15.370 căn. Phần lớn dự án mới đang neo giá 55–65 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m² chỉ còn số ít, không đủ để giữ mặt bằng giá chung ở mức thấp.
Nhận định về xu hướng này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM và Bình Dương sau sáp nhập đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm trong năm 2026 sẽ tiếp tục đóng vai trò “đầu tàu”, thiết lập các cột mốc giá mới và tái định vị giá trị bất động sản toàn khu vực.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, đánh giá đà tăng giá tại Bình Dương là tất yếu khi khu vực này chuyển từ vai trò vệ tinh công nghiệp sang một phần của không gian đô thị TP.HCM mở rộng. Hạ tầng giao thông liên vùng, gồm cao tốc, vành đai và metro, đang khiến thị trường phản ứng sớm, đẩy giá căn hộ tăng trước tiến độ hoàn thiện thực tế.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng, chi phí đầu vào gia tăng cũng tạo áp lực lên giá bán. Giá đất sau sáp nhập tăng nhanh, quỹ đất sạch hạn chế, cùng yêu cầu pháp lý và tiêu chuẩn phát triển dự án cao hơn buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá để đảm bảo hiệu quả, khiến giá căn hộ khó quay lại mức thấp như giai đoạn trước.
Dự báo cho năm 2026, One Mount Group cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM sau sáp nhập sẽ có khoảng 32.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó khu vực trung tâm đóng góp gần một nửa, phần còn lại chủ yếu đến từ Bình Dương. Tuy nhiên, hầu hết nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Ở góc độ thận trọng, chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Seenee, lưu ý rằng mặt bằng lãi suất và chính sách tín dụng thận trọng đang thu hẹp khả năng tiếp cận vốn của người mua. Trong bối cảnh nguồn cung lớn nhưng giá liên tục điều chỉnh tăng, thị trường có thể đối mặt nguy cơ lệch pha cung – cầu, đặc biệt tại các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven nếu giá tăng nhanh hơn thu nhập và dòng tiền thực.