Giá căn hộ nào phù hợp với người thu nhập trung bình?

Theo góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhóm thu nhập trung bình tại đô thị hiện nay chủ yếu gồm người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng và các hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 40–50 triệu đồng mỗi tháng.

Đây là nhóm không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận các dự án nhà ở thương mại do giá bán đang ở mức cao.

HoREA vì vậy đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng ưu đãi với lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm trong thời gian 10–12 năm cho người mua hoặc thuê mua căn hộ có giá khoảng 30–70 triệu đồng/m2. Theo Hiệp hội, mức giá này được xem là tương đối phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần xem xét kỹ hơn bài toán tài chính thực tế của người mua nhà trước khi xác định khung giá phù hợp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng nếu tính theo khả năng chi trả phổ biến của người lao động, mức giá nhà ở phù hợp có thể thấp hơn đáng kể so với đề xuất trên.

Theo ông Thắng, với giả định người mua vay ngân hàng trong 30 năm, lãi suất khoảng 7% mỗi năm và tỷ lệ vay tối đa 70% giá trị căn hộ, người độc thân có thu nhập khoảng 21–25 triệu đồng mỗi tháng thường chỉ có thể dành khoảng 8–10 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ ngân hàng.

Với mức chi trả này, khoản vay tối đa dao động khoảng 930 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Nếu người mua có sẵn khoảng 30% vốn ban đầu, tổng giá trị căn hộ có thể mua vào khoảng 1,3–1,7 tỷ đồng.

Trong trường hợp căn hộ có diện tích phổ biến khoảng 35–40 m2, mức giá tương ứng sẽ dao động khoảng 32–47 triệu đồng mỗi m2.

Đối với các hộ gia đình có tổng thu nhập từ 33–50 triệu đồng mỗi tháng, khả năng trả nợ thường cao hơn, khoảng 11–18 triệu đồng mỗi tháng. Với mức chi trả này, khoản vay tối đa có thể đạt khoảng 1,4–2 tỷ đồng.

Nếu có vốn tự có ban đầu khoảng 30%, tổng giá trị căn hộ có thể mua sẽ rơi vào khoảng 2–3 tỷ đồng. Với căn hộ diện tích khoảng 50 m2, mức giá phù hợp khi đó dao động khoảng 38–58 triệu đồng mỗi m2.

Những tính toán này cho thấy phần lớn người thu nhập trung bình hiện nay chỉ có thể tiếp cận các căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng mỗi m2.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng khả năng chi trả nhà ở cần dựa trên các nguyên tắc tài chính phổ biến. Theo đó, khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập và người mua cần có ít nhất khoảng 30% vốn tự có.

Nếu áp dụng nguyên tắc này, với thu nhập khoảng 21 triệu đồng mỗi tháng, mức giá nhà ở phù hợp thường chỉ quanh ngưỡng 30 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này hiện khá hiếm trên thị trường nhà ở thương mại do chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Với nhóm hộ gia đình có thu nhập khoảng 35–50 triệu đồng mỗi tháng, mức giá nhà phù hợp theo tính toán thường dao động khoảng 40–50 triệu đồng mỗi m2. Đây được xem là mức giá tiệm cận hơn với chi phí phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư.

Dù vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở trong khoảng giá 30–50 triệu đồng mỗi m2 không hề đơn giản. Chi phí đầu vào của dự án bất động sản hiện tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng đến vật liệu xây dựng và chi phí tài chính.

Theo các chuyên gia, nếu đặt mức giá bán quá thấp so với chi phí thực tế, doanh nghiệp sẽ khó tham gia phát triển dự án. Ngược lại, nếu nâng khung giá lên 60–70 triệu đồng mỗi m2 để thu hút nhà đầu tư, mức giá này lại vượt quá khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình thu nhập trung bình.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình nên được thiết kế dựa trên tổng giá trị căn hộ thay vì chỉ dựa vào giá mỗi m2. Theo đó, mức giá căn hộ khoảng 2–3 tỷ đồng mỗi căn được xem là phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều gia đình.

Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng cao, các dự án có mức giá 30–50 triệu đồng mỗi m2 chủ yếu khả thi tại các khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá đất đầu vào chưa quá cao.

Để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, các chuyên gia cho rằng cần tập trung vào ba giải pháp chính: tạo quỹ đất sạch với chi phí hợp lý, rút ngắn thủ tục pháp lý để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và bổ sung các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng hoặc tiền sử dụng đất. Chỉ khi đó, thị trường mới có thể hình thành nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.