Giá bất động sản đầu năm 2026 “hạ nhiệt”, thị trường bắt đầu chọn lọc hơn

Giá nhà đất hạ nhiệt

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường vẫn tuân theo quy luật quen thuộc hằng năm. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trong dịp Tết Nguyên đán, sau đó nhanh chóng phục hồi khi kỳ nghỉ kết thúc. Đến cuối tháng 2/2026, mức độ quan tâm đã tiệm cận ngưỡng giữa tháng 12/2025. Tuy nhiên, từ tuần thứ hai sau Tết, đà phục hồi có dấu hiệu chững lại rõ rệt.

Dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ về giá ở một số loại hình. Tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý 1/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025. Ở TPHCM cũ, giá nhà riêng giảm 2%.

Diễn biến này cho thấy các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực lớn hơn khi dòng tiền trở nên thận trọng. Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động hơn và giữ được sự quan tâm ổn định.

Dù chịu tác động từ chi phí vốn gia tăng và tâm lý thị trường, nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ ràng hơn.

Tại TPHCM cũ, việc giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2% đã góp phần kích thích nhu cầu quay trở lại, thể hiện qua lượng tìm kiếm tăng 23% ngay sau Tết; lượng tìm kiếm căn hộ cũng tăng 36%. Trong khi tại Hà Nội, chung cư tiếp tục là điểm sáng khi lượng tìm kiếm tăng khoảng 30%.

Đánh giá về xu hướng hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đây là giai đoạn phù hợp với những người mua có sẵn dòng tiền. Khi thị trường không còn bị chi phối bởi các cơn sốt, người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời có thể đàm phán tốt hơn và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín.

Theo ông Quốc Anh, sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ giữa các loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý. Điều này buộc các nhà phát triển bất động sản phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

“Dù giá đất nền tại một số khu vực có sự điều chỉnh giảm, trong dài hạn bất động sản vẫn được xem là kênh thu hút dòng tiền bền vững. Thị trường đang dần chuyển sang một chu kỳ phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn” ông Quốc Anh nói.

Thị trường có sự chọn lọc hơn

Từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Hàng loạt dự án từng bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý nhờ các điều chỉnh chính sách, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai mới, chủ yếu tại khu vực vùng ven gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Đặc biệt, nguồn cung không chỉ tăng về lượng mà còn nâng cấp về chất, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích. Bên cạnh đó, nguồn hàng còn đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư, khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể, ước tính năm 2026 đạt khoảng 200 nghìn sản phẩm.

Sự gia tăng nguồn cung giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, từ phân khúc, khu vực đến loại hình sản phẩm. Thậm chí, nhờ chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, người mua có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm.

Tuy nhiên, giữa bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ sự phân hóa dòng tiền. Các giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở sản phẩm căn hộ hoặc dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý. Song song với đó, tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá cũng có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, khiến áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư gia tăng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cách tiếp cận của nhà đầu tư cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm phải đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính.

Nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Ngoài ra, nên ưu tiên khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc các chính sách thu hút dân cư. Ngược lại, với khu vực dân cư thưa thớt, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và cần thời gian tích lũy dài hơn.