Giá bất động sản đang đi trước “lời hứa” hạ tầng, cơ hội hay rủi ro

Giá bất động sản đang “đi trước” hạ tầng quá xa

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024–2025 chứng kiến một nghịch lý rõ nét: giá tài sản tăng nhanh hơn nhiều so với tiến độ phát triển hạ tầng và tốc độ mở rộng năng lực dịch vụ đi kèm, đặc biệt ở các địa phương được kỳ vọng trở thành “điểm đến đầu tư mới”. Trong khi hạ tầng giao thông, tiện ích đô thị, cấp thoát nước, điện – viễn thông, y tế, giáo dục và hệ sinh thái dịch vụ du lịch cần 3–7 năm để hình thành đồng bộ, thì giá đất và sản phẩm nhà ở có nơi đã tăng 30–80% chỉ trong 12–24 tháng, thậm chí vượt đỉnh 2019 ở một số thị trường.

Điển hình nhất là đất nền vùng ven đô và đô thị du lịch mới nổi. Ở Phú Quốc, giai đoạn 2025, giá đất dọc trục Bãi Trường và khu Dương Tơ đạt 45–90 triệu/m², tăng khoảng 35–60% so với 2024 dù nhiều tuyến đường nhánh, hệ thống cấp thoát nước và hạ tầng số hóa du lịch vẫn chưa đồng bộ.

Hiện nay, không ít những dự án sử dụng những từ đánh thẳng vào tâm lý tìm kiếm sự tiện lợi từ người mua: "Metro trước nhà", "một bước tới metro"... Trong khi đó, phần lớn các công trình hạ tầng được nhắc tới vẫn đang ở giai đoạn nghiên cứu, đề xuất hoặc chờ triển khai. Nhiều tuyến metro chưa xác định mốc khởi công cụ thể; các dự án mở rộng quốc lộ, đường trục chính vẫn phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng và nguồn vốn.

Trong khi đó, các đại dự án hạ tầng chiến lược – vốn là “điểm tựa” cho kỳ vọng tăng giá – vẫn đang trong giai đoạn thi công hoặc chuẩn bị đầu tư, chưa tạo ra tác động tức thì đến giá trị sử dụng thực. Tuyến cao tốc Bắc – Nam đang dần hoàn thiện nhưng nhiều đoạn kết nối liên vùng vào đô thị lõi còn chậm giải phóng mặt bằng; các sân bay như Long Thành mới bước vào giai đoạn tăng tốc 2025 nhưng cần ít nhất đến 2026–2027 mới vận hành thử; các tuyến metro tại TP.HCM và Hà Nội mở rộng mạng lưới nhưng mật độ ga, kết nối TOD và dịch vụ thương mại quanh nhà ga chưa khai thác hiệu quả. Những dự án cảng biển, logistics, đường ven biển, hệ thống nước sạch và xử lý môi trường ở nhiều tỉnh du lịch cũng cần thêm 2–5 năm để đạt chuẩn khai thác thương mại. Điều này đồng nghĩa, giá BĐS hiện nay phần lớn phản ánh kỳ vọng tương lai, chứ không phản ánh hạ tầng hiện hữu.

Từ góc độ cơ hội, việc giá đi trước hạ tầng không hoàn toàn là tiêu cực. Với nhóm nhà đầu tư chấp nhận chu kỳ dài hạn (36–72 tháng), đây là giai đoạn có thể tạo ra lợi thế mua sớm ở các quỹ đất và sản phẩm nằm trong vùng hạ tầng “chắc chắn sẽ hoàn thành”, đặc biệt là khu vực hưởng lợi trực tiếp từ: sân bay quốc tế (Long Thành, Cam Ranh, Phú Quốc), trục ven biển có quy hoạch du lịch quốc gia (Đà Nẵng – Hội An, Phú Quốc, Hồ Tràm, Quy Nhơn – Nhơn Hội), khu khoáng nóng và wellness có tài nguyên bản địa (Quảng Ninh, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Lâm Đồng), hoặc vùng ven đô thị lớn có câu chuyện TOD rõ ràng.

Cơ hội hay rủi ro?

Theo giới chuyên gia, việc bất động sản vùng ven tăng giá không phải điều bất thường trong quá trình mở rộng đô thị. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ giá đang đi trước hạ tầng quá xa, khiến rủi ro không nằm ở bản vẽ quy hoạch mà dồn về phía người mua ở thật.

Trong điều kiện bình thường, giá bất động sản phản ánh tổng hòa của nhiều yếu tố: Vị trí, hạ tầng hiện hữu, dịch vụ đô thị, khả năng tiếp cận việc làm. Khi những yếu tố này chưa hoàn thiện, nhưng giá nhà đã được đẩy lên theo kịch bản lạc quan nhất của tương lai, thị trường sẽ xuất hiện độ vênh lớn giữa giá bán và giá trị sử dụng.

Nhận định về xu hướng này, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay các vùng lõi như Hà Nội, TP.HCM gần như đã phát triển hết các quỹ đất.

Do đó, các dự án đô thị tại vùng lõi đô thị lớn gần như khó phát triển. Trong khi đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm lớn như đường cao tốc, tàu điện, sân bay… kéo theo sự phát triển các đô thị vệ tinh và nâng giá trị bất động sản của những khu vực này.

Trong khi đó, ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta vẫn thường nói đến yếu tố then chốt là “vị trí, vị trí và vị trí”. Vị trí tạo nên giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, khoảng cách hiện không còn được hiểu theo nghĩa địa lý - không gian, mà được đo bằng thời gian.

Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, trước khi tuyến Cát Linh - Hà Đông vận hành, giá bất động sản dọc trục Nguyễn Trãi có xu hướng tăng lên. Với giao thông xanh, lại kết hợp tốc độ cao, tác động nâng giá trị bất động sản sẽ càng rõ nét hơn.

Trường hợp tương tự là câu chuyện ở Cần Giờ, giao thông tốc độ cao rút ngắn khoảng cách. Khi nói từ Cần Giờ đến TP.HCM chỉ mất khoảng 13 - 15 phút, thì giá trị về thời gian lại được chuyển hóa thành giá trị về không gian.

"Như vậy, tốc độ tạo ra sự dịch chuyển về vị trí, mà vị trí chính là yếu tố làm nên giá trị bất động sản. Từ tốc độ di chuyển, giá trị của một địa điểm được định vị lại. Ở góc độ kinh tế, điều này hết sức quan trọng.

Khi khai thác hết biên độ của hạ tầng giao thông, giá trị bất động sản được nâng lên một cách bền vững. Trong bối cảnh hiện nay, có thể nói tốc độ đang trở thành một yếu tố rất quan trọng trong việc tạo lập giá trị bất động sản", ông Doanh nhấn mạnh.