Dòng vốn giá rẻ chảy vào thị trường bất động sản đang dần “khép lại”

Dòng tiền “hãm phanh”

Trong bối cảnh áp lực lạm phát toàn cầu chưa hoàn toàn được kiểm soát và nhu cầu ổn định vĩ mô trong nước, mặt bằng lãi suất huy động có xu hướng nhích lên. Điều này kéo theo lãi suất cho vay, đặc biệt là vay mua nhà trung và dài hạn, tăng dần sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi, đưa mức vay thực tế lên cao hơn so với kỳ vọng ban đầu của người mua nhà.

Đơn cử, BIDV đã công bố biểu lãi suất cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân với mức tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 8,2%/năm áp dụng cho các khoản vay phục vụ mục đích khác. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 10,1%/năm và lên tới 13,5%/năm đối với kỳ hạn 18 tháng.

Tương tự, Vietcombank cũng thông báo mức lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán ở mức cao, với lãi suất cố định 9,6%/năm trong 6 tháng; 9,9%/năm trong 12 tháng; 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm trong 24 tháng.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và rõ nét nhất. Khi chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà bị thu hẹp, đặc biệt là nhóm khách hàng mua nhà lần đầu hoặc nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay. Dòng tiền từng dễ dàng chảy vào thị trường trong giai đoạn lãi suất thấp nay bắt đầu chậm lại, thận trọng hơn và có xu hướng tìm kiếm những kênh đầu tư ít rủi ro hơn.

Một trong những hệ quả quan trọng của lãi suất tăng là sự suy giảm của chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa trên đòn bẩy. Trước đây, khi lãi suất thấp, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để “lướt sóng” bất động sản, kỳ vọng chênh lệch giá đủ lớn để bù chi phí vốn và tạo lợi nhuận. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, bài toán tài chính không còn dễ dàng.

Lãi suất tăng khiến chi phí trả nợ hàng tháng phình to, trong khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều. Việc “ôm” bất động sản chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn, nhất là với những sản phẩm thiếu giá trị khai thác thực như đất nền xa trung tâm hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, từ tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên an toàn dòng tiền và khả năng nắm giữ dài hạn.

Không chỉ nhà đầu tư, người mua nhà để ở cũng chịu tác động không nhỏ từ việc lãi suất vay tăng. Với nhiều hộ gia đình trẻ, khoản vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập. Khi lãi suất tăng, gánh nặng tài chính kéo dài 15–25 năm trở thành rào cản tâm lý đáng kể, khiến không ít người phải trì hoãn kế hoạch an cư.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, việc dòng vốn giá rẻ khép lại cũng mang tính “thanh lọc” thị trường. Khi tín dụng không còn dễ dãi, nhu cầu đầu cơ giảm, thị trường buộc phải quay về với giá trị thực. Những dự án được phát triển bài bản, pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội khẳng định vị thế, trong khi các sản phẩm “thổi giá” hoặc thiếu tính bền vững dần bị đào thải.

Dòng tiền đầu cơ gặp áp lực thanh lọc

Trong mọi chu kỳ của thị trường bất động sản, lãi suất luôn đóng vai trò như một “van điều tiết” dòng tiền. Khi lãi suất ở mức thấp, vốn vay rẻ trở thành lực đẩy quan trọng, kích hoạt tâm lý chấp nhận rủi ro và khuyến khích dòng tiền đầu cơ chảy mạnh vào thị trường. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chính chi phí vốn gia tăng lại trở thành một bộ lọc tự nhiên, buộc dòng tiền đầu cơ phải chậm lại, thận trọng hơn, thậm chí rút lui khỏi những phân khúc mang tính rủi ro cao.

Thực tế cho thấy, dòng tiền đầu cơ thường nhạy cảm nhất với biến động lãi suất. Khác với người mua ở thực, nhà đầu tư ngắn hạn chủ yếu dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá nhanh để tạo lợi nhuận. Trong bối cảnh lãi suất thấp, chi phí vay ngân hàng được “che mờ” bởi đà tăng giá của bất động sản, khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay lớn, giữ tài sản trong thời gian ngắn và bán ra khi giá tăng. Tuy nhiên, khi lãi suất bắt đầu leo thang, bài toán tài chính lập tức thay đổi: lợi nhuận kỳ vọng bị thu hẹp, trong khi rủi ro chi phí vốn ngày càng rõ rệt.

Lãi suất tăng khiến khoản trả nợ hàng tháng phình to, kéo dài áp lực dòng tiền đối với nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường không còn sôi động như trước, việc “ôm hàng” chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn bao giờ hết. Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao – như đất nền chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, dự án pháp lý chưa rõ ràng hoặc bất động sản ở khu vực xa trung tâm – là nhóm chịu tác động mạnh nhất. Khi khả năng thoát hàng giảm, chi phí tài chính tăng lên, dòng tiền đầu cơ buộc phải rút lui hoặc chuyển hướng sang trạng thái phòng thủ.

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường.

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.