Dòng vốn bất động sản sẽ ưu tiên đổ vào những tài sản có hiệu quả khai thác cao

Theo dự báo và phân tích từ Savills, năm 2026 là cột mốc định hình lại môi trường đầu tư tại Việt Nam với trọng tâm mới như ưu tiên dòng vốn chất lượng cao, công nghệ, đổi mới sáng tạo và hiệu quả dài hạn. Trong bối cảnh chi phí vốn toàn cầu vẫn neo ở mức cao, các nhà đầu tư không còn tìm kiếm mức tăng giá ngắn hạn mà trở nên thận trọng hơn, ưu tiên chọn lọc các cơ hội mang tính bền vững.

Thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng". Nếu trước đây, yếu tố "mới" từng là lợi thế cạnh tranh cốt lõi thì hiện nay, chất lượng tài sản không còn được đo bằng thời điểm hoàn thành. Thay vào đó, sức hút của bất động sản nằm ở khả năng tạo dòng tiền ổn định, hiệu quả khai thác và sức cạnh tranh trong suốt vòng đời vận hành.

Bà Nguyễn Lê Dung – Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội nhận định: "Thị trường đang chuyển từ tư duy đánh giá theo tuổi đời công trình sang đánh giá theo vòng đời giá trị. Một tài sản chỉ thực sự thuộc nhóm dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với nhu cầu mới của thị trường".

Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà còn là bức tranh chung tại các thị trường phát triển như London, Tokyo, Madrid và Singapore. Khảo sát từ báo cáo "Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment?" của Savills chỉ ra rằng, nhiều chủ sở hữu đang ưu tiên nâng cấp, cải tạo hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển dự án mới.

Sự thay đổi này xuất phát từ ba yếu tố chính: Chi phí xây dựng tăng cao. Yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Kỳ vọng ngày càng lớn của khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.

Dữ liệu từ Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) cũng minh chứng cho thực tế này: Khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hiện nay. Vì vậy, năng lực nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị của thị trường trong dài hạn. Tuy nhiên, Savills cũng lưu ý việc lựa chọn cải tạo hay tái phát triển cần được đánh giá riêng cho từng tài sản dựa trên: vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính và tiềm năng phát triển của khu vực.

Tại Việt Nam, làn sóng này đang tác động mạnh mẽ đến phân khúc bất động sản thương mại. Hiện tại, nhiều dự án được phát triển trong giai đoạn 2005–2015 đang bước sang một chu kỳ vận hành mới. Dưới áp lực của quá trình đô thị hóa, sự nâng cấp đồng bộ của hạ tầng và kỳ vọng ngày càng cao từ phía doanh nghiệp sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản buộc phải thay đổi.

Thực tế cho thấy, ngay trên cùng một tuyến phố và thuộc cùng một phân khúc, hai tòa nhà vẫn có thể được định giá rất khác nhau. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở khả năng duy trì sức hút với khách thuê, đáp ứng các tiêu chuẩn mới và duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường.

Sự thay đổi trong tư duy của dòng vốn FDI và các nhà đầu tư lớn đang đặt ra bài toán mới cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước.  Thách thức quản trị, áp lực của doanh nghiệp không còn chỉ nằm ở khâu phát triển dự án mới, mà nằm ở năng lực quản lý, nâng cấp và vận hành hiệu quả danh mục tài sản hiện hữu.

Bên cạnh đó, quá trình sàng lọc sẽ ngày càng khắt khe hơn. Dòng vốn sẽ ưu tiên đổ vào những tài sản có hiệu quả khai thác cao. Ngược lại, những dự án thiếu khả năng cải thiện chất lượng hoặc không thể tạo ra dòng tiền bền vững sẽ gặp rất nhiều thách thức trong việc thu hút nhà đầu tư.

Theo Savill, khi khái niệm về một tài sản cao cấp ("prime") liên tục được thị trường định nghĩa lại, lợi thế cạnh tranh dài hạn sẽ thuộc về những bất động sản có khả năng liên tục tự làm mới mình, thay vì những tài sản từng giữ vị trí "mới nhất".