Dòng tiền căng thẳng, người mua nhà “đứng giữa” lãi suất và thanh khoản
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh với nhiều tín hiệu trái chiều. Thanh khoản dù có cải thiện nhưng vẫn chưa thực sự bền vững, trong khi mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên. Sự đan xen này đang tạo ra “áp lực kép” đối với người mua nhà, cả ở nhóm đầu tư lẫn người mua để ở.
Năm 2021, trong bối cảnh thị trường liên tục xuất hiện những đợt “sóng” ngắn hạn, anh Nguyễn Minh Quang quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án trung cấp ở TP.HCM. Thời điểm đó, thị trường vừa trải qua cơn sốt đất diện rộng, trước khi đại dịch Covid-19 khiến giao dịch gần như đóng băng.
Tin vào kịch bản kinh tế sớm phục hồi, anh Quang tham gia thị trường với vai trò nhà đầu tư cá nhân, sử dụng đòn bẩy tài chính để tối ưu dòng tiền. Khoản vay gần 800 triệu đồng được giải ngân với lãi suất ưu đãi 7,8%/năm trong 12 tháng đầu. Khi hết thời gian ưu đãi, lo ngại lãi suất thả nổi tăng cao, anh chủ động tái cơ cấu khoản vay sang ngân hàng khác với lãi suất cố định trong 24 tháng, qua đó giữ mức trả nợ hàng tháng quanh 8 triệu đồng – ngưỡng mà anh cho là vẫn an toàn.
Không phải nhà đầu tư nào cũng kịp thời xoay sở. Chị Lê Thu Hà, một nhà đầu tư cá nhân khác tại TP.HCM, mua nhà liền kề ven đô cuối năm 2021 với tỷ lệ vay ngân hàng gần 70%. Giai đoạn đầu, dòng tiền cho thuê đủ bù chi phí lãi vay. Tuy nhiên, khi ngân hàng thông báo khoản vay sắp chuyển sang lãi suất thả nổi, dự kiến lên tới 12–13%/năm, bài toán tài chính lập tức trở nên căng thẳng.
Nếu giữ nguyên cấu trúc vay, chi phí lãi hàng tháng tăng thêm cả chục triệu đồng, khiến hiệu quả đầu tư gần như bị “bào mòn”. Không chờ đến khi lãi suất mới chính thức áp dụng, chị Hà chủ động tất toán một phần khoản vay, phần còn lại được cơ cấu lại với gói lãi suất cố định trong hai năm đầu, đồng thời điều chỉnh giá thuê để bù đắp chi phí vốn.
Những trường hợp như anh Quang hay chị Hà cho thấy, trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường, khả năng quản trị dòng tiền trở thành yếu tố then chốt, không kém việc lựa chọn đúng bất động sản.
Áp lực cũng hiện hữu rõ rệt với người mua nhà để ở. Anh Trần Quốc Hưng, sống tại TP.HCM, dự định vay ngân hàng mua căn hộ ở khu vực giáp ranh thành phố. Tháng 10/2025, lãi suất vay mua nhà được chào ở mức khoảng 8%/năm, cố định 12 tháng. Nhưng đến thời điểm hoàn tất thủ tục vào tháng 1/2026, mức lãi suất này đã tăng lên 9,5%/năm cho cùng kỳ hạn.
“Với lãi suất cố định gần 10% năm đầu, sau đó thả nổi lên 12–13%/năm, tôi buộc phải tính lại khả năng tài chính trước khi quyết định mua nhà”, anh Hưng chia sẻ.
Theo ghi nhận từ các ngân hàng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã điều chỉnh tăng, với biên độ thả nổi phổ biến cộng thêm 2,5–3% sau thời gian ưu đãi. Trong ngắn hạn, lãi suất khó có thể giảm sâu khi áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng vẫn lớn.
Chị Phạm Ngọc Lan, một người mua nhà tại TP.HCM, cho biết đầu năm 2026, chỉ trong vòng một tháng, mức lãi suất vay mua căn hộ đã tăng đáng kể. Nhiều ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất cố định, đồng thời đưa biên độ lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên mức 13–14%/năm.
Không chỉ người mua nhà chịu áp lực, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt chi phí vốn tăng cao. Ông Đức, đại diện một chủ đầu tư dự án hơn 450 căn hộ và shophouse tại TP.HCM, cho biết kế hoạch M&A dự án đầu năm 2026 buộc phải tạm dừng khi lãi suất vay phát triển dự án được chào ở mức 14%/năm cố định trong hai năm, chưa kể các chi phí thủ tục phát sinh khoảng 4%.
“Mức chi phí vốn này nếu đưa vào giá thành sẽ khiến giá nhà tiếp tục neo cao, trong khi sức mua thị trường chưa hồi phục tương xứng”, ông Đức nhận định.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến lãi suất cho vay tăng trở lại là do các ngân hàng đã nâng lãi suất huy động từ cuối năm 2025 để cân đối thanh khoản, kéo theo chi phí vốn đầu vào tăng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cảnh báo nhóm khách hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất đang đối mặt rủi ro lớn nhất. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vay tăng mạnh trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa hồi phục sẽ tạo áp lực nợ đáng kể, đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.
Ở góc độ quản trị tài chính cá nhân, bà Lại Thị Thanh Nga, cố vấn Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cho rằng người vay cần tính toán thận trọng hơn trong bối cảnh hiện nay. Theo thông lệ quốc tế, tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập để đảm bảo an toàn dòng tiền khi các biến số vĩ mô thay đổi.
“Người mua nhà cần so sánh nhiều ngân hàng, không chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính toàn bộ chi phí vay trong suốt vòng đời khoản nợ, bao gồm phí trả nợ trước hạn và điều khoản điều chỉnh lãi suất”, bà Nga khuyến nghị.