Dòng tiền bất động sản phía Nam chuyển dịch ra vùng ven

Lượng tìm kiếm bất động sản giảm khoảng 15%

Tại hội thảo gần đây, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam đã công bố dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, theo đó lượng tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận gần đây giảm khoảng 15%. Tuy nhiên, đây không phải dấu hiệu người mua rời bỏ thị trường, mà phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong hành vi tiêu dùng.

Nhu cầu tìm kiếm căn hộ chiếm tới 40% tại TP.HCM và 49% tại Hà Nội, cho thấy người mua hướng đến các sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê thay vì đầu cơ lướt sóng.

Theo ông Tuấn, điều này cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến sản phẩm có thể ở được, khai thác được, thay vì chỉ tìm kiếm cơ hội đầu cơ ngắn hạn.

Theo ông Tuấn, khoảng 80% nguồn cung hiện có giá trên 50 triệu đồng mỗi m2, trong khi phần lớn nhu cầu tìm kiếm tập trung ở phân khúc dưới mức này. "Người mua không biến mất mà đang đi tìm một mặt bằng giá khác", ông nói.

Khi giá nhà tại khu vực lõi vượt khả năng chi trả, người trẻ và nhóm mua ở thực buộc phải chấp nhận ở xa hơn. Hạ tầng, theo ông Tuấn, là yếu tố giúp họ thay đổi lựa chọn, bởi khả năng rút ngắn thời gian di chuyển khiến các khu vực phía Đông TP HCM và những đô thị dọc các trục giao thông lớn trở nên hấp dẫn hơn.

“Tỷ trọng nhu cầu tìm mua tại các quận trung tâm TP.HCM giảm từ 24% (năm 2021) xuống còn khoảng 17 - 18%. Ngược lại, khu Đông và các vùng mở rộng (như Bình Dương cũ) ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, vươn lên chiếm từ 14 - 33%” - ông Tuấn chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, bất động sản ở khu vực trung tâm TP HCM vẫn là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư rất quan tâm bởi quỹ đất tại ngày càng khan hiếm, nguồn cung bất động sản chất lượng cao có giới hạn, trong khi nhu cầu kinh doanh, cho thuê và sở hữu bất động sản vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, khi giá nhà khu vực lõi vượt quá tầm với với mức trung bình từ 200 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí đạt 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực Thủ Thiêm, người mua buộc phải mở rộng phạm vi ra vùng ven.

Theo ông Nguyễn Thái Bình - Tổng Giám đốc Đông Tây Land, hạ tầng giao thông (vành đai, cao tốc, metro) đang làm thay đổi hoàn toàn tư duy định vị bất động sản. Người mua không còn đo lường bằng khoảng cách địa lý (bao nhiêu kilomet) mà tính bằng thời gian di chuyển.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh rằng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Một dự án ven đô chỉ thực sự là cơ hội đầu tư bền vững khi hội đủ điều kiện đủ: khả năng hình thành khu đô thị thực sự, có dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và năng lực vận hành của chủ đầu tư để kéo người về ở.

Theo góc nhìn này, một dự án nằm ở vùng ven chỉ thực sự trở thành cơ hội đầu tư khi khu vực đó có khả năng hình thành một trung tâm mới, có dân cư, việc làm,bảo đảm khả năng hình thành hoạt động thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội. Khi đó, vùng ven mới có thể thoát khỏi trạng thái một khu vực phụ thuộc vào trung tâm cũ.

Người mua ưa thích những dự án có giá trị thực

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Exims Land, nhận định dòng tiền phía Nam hiện tập trung vào ba nhóm sản phẩm chính: nhà ở thực tại những khu vực có kết nối tốt; bất động sản gắn với khu công nghiệp, logistics ở các khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An trước đây; và bất động sản nghỉ dưỡng ven biển Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, một thay đổi đáng chú ý khác là khách hàng hiện nay chuyên nghiệp hơn và ngày càng khắt khe với giá trị thực của sản phẩm. Các chiêu thức đẩy giá bán lên cao rồi tung ra hàng loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi "khủng" để tạo cảm giác hời cho người mua không còn tác dụng.

"Khi khách hàng nhìn vào bảng giá hoặc phiếu tính giá, họ có thể có cảm giác đang được ưu đãi rất nhiều nhưng thực tế trong không ít trường hợp, đó chỉ là một kỹ thuật trong việc xây dựng giá bán", bà Tú nói.

Bên cạnh đó, khách hàng không chỉ nhìn vào tiềm lực xây dựng ban đầu của chủ đầu tư, mà còn xét đến năng lực quản lý vận hành lâu dài. Một dự án thành công trong chu kỳ mới bắt buộc phải có khả năng lấp đầy, kéo dân về ở và tạo ra dòng tiền khai thác cho thuê thực tế.

"Chủ đầu tư có năng lực triển khai thôi chưa đủ, mà còn phải có năng lực vận hành, kéo người về ở, tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư", bà Tú nói. Điều này cho thấy cuộc dịch chuyển dòng tiền phía Nam không đơn giản là câu chuyện "ra vùng ven" mà là đang chọn lọc những nơi có thể trở thành đô thị thực.

Vì vậy, theo các chuyên gia, dòng tiền phía Nam trong chu kỳ mới sẽ không chạy theo một địa danh cố định mà đi theo những nơi hội tụ ba yếu tố: giá còn phù hợp, thời gian kết nối được rút ngắn và đô thị có khả năng hình thành nhu cầu sống thực. Nếu trước đây hạ tầng có thể là câu chuyện đủ mạnh để tạo kỳ vọng, thì trong chu kỳ mới, hạ tầng chỉ là điểm khởi đầu. Dòng tiền sẽ ưu tiên những nơi có thể biến lợi thế kết nối thành giá trị sử dụng thực.

Bất động sản phía Nam đang mở rộng không gian một cách có chọn lọc. Trong khi khu vực trung tâm vẫn giữ vững vị thế độc tôn nhờ sự khan hiếm và dành riêng cho nhóm tài chính lớn, thì một thị trường rộng mở hơn đang hình thành tại các đô thị vệ tinh. Ở chu kỳ mới này, hạ tầng mở đường cho dòng tiền, nhưng chính năng lực hình thành một đô thị sống thực mới là yếu tố quyết định dòng tiền có ở lại hay không.