Dòng tiền bất động sản đang “chảy” về đâu khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Không còn “đánh rộng”, dòng tiền đang chọn đúng sản phẩm

Thị trường bất động sản bước vào nửa cuối năm 2026 với một trạng thái khá khác so với những giai đoạn trước. Nguồn cung vẫn được bổ sung, giao dịch vẫn diễn ra, nhưng dòng tiền có xu hướng thận trọng và tập trung hơn thay vì lan tỏa trên diện rộng.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, đưa tổng số giao dịch trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000. Riêng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 19.600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Những con số này cho thấy thị trường vẫn có sức cầu, dù mức độ hấp thụ không còn ở trạng thái cao như những giai đoạn sôi động trước đây. Người mua vẫn xuống tiền, nhưng quyết định được cân nhắc kỹ hơn dựa trên khả năng tài chính, giá trị sử dụng và triển vọng của từng sản phẩm.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước. Con số này bằng 71,5% so với quý I/2026 và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận khoảng 26.567 giao dịch thành công, tương đương 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ năm trước. Đất nền đạt khoảng 73.438 giao dịch, bằng 67% quý I và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này cho thấy thanh khoản đã giảm, nhưng thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng. Một lượng giao dịch đáng kể vẫn được duy trì và quan trọng hơn, dòng tiền đang thể hiện rõ sự phân hóa.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, thanh khoản thị trường hiện chỉ còn khoảng 50-60% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí một số phân khúc chỉ còn khoảng 40%.

Tuy nhiên, theo ông, một số dự án vẫn ghi nhận giao dịch, chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có mức giá nằm trong vùng hợp lý.

Điều này cho thấy một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay: không phải bất động sản nào cũng khó bán, mà khả năng hấp thụ đang phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng và mức độ phù hợp của sản phẩm.

Khi mặt bằng giá đã tăng đáng kể trong những năm qua, người mua khó có thể tiếp tục xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, khả năng sử dụng, vị trí, pháp lý, chất lượng dự án và mức giá so với khả năng tài chính trở thành những yếu tố được cân nhắc kỹ hơn.

Đây cũng là lý do những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực đang có lợi thế nhất định. Người mua nhóm này không chỉ nhìn vào khả năng tăng giá, mà trước hết cần một tài sản có thể đáp ứng nhu cầu sinh sống, đồng thời bảo toàn giá trị trong dài hạn.

Tiền nhàn rỗi tìm kiếm tài sản có giá trị thực

Bên cạnh nhóm khách hàng mua để ở, thị trường cũng đang ghi nhận sự tham gia của nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hoặc nền tảng tài chính tương đối tốt.

Đây là nhóm có cách tiếp cận khác với dòng tiền đầu cơ trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Khi thanh khoản chung giảm, nhóm này có xu hướng dành nhiều thời gian hơn để tìm kiếm cơ hội, thay vì chạy theo những sản phẩm đang được quan tâm trên diện rộng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là tiền tích lũy, tiền dự trữ của người dân. Nhóm khách hàng này có nhu cầu sở hữu tài sản an toàn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.

Đây là một sự thay đổi đáng chú ý trong khẩu vị đầu tư

Nếu trước đây dòng tiền có thể được kích hoạt bởi những kỳ vọng tăng giá nhanh, thông tin quy hoạch hoặc hiệu ứng đám đông, thì trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến câu hỏi: tài sản này có giá trị gì nếu thị trường không tăng ngay?

Một bất động sản có thể tạo ra giá trị sử dụng, có nhu cầu thuê hoặc ở thực, nằm tại khu vực có hạ tầng phát triển và pháp lý minh bạch sẽ có cơ sở để duy trì sức hấp dẫn ngay cả khi thị trường chung chậm lại.

Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn có thể khó thu hút dòng tiền khi nhà đầu tư ngày càng đề cao yếu tố an toàn.

Theo ông Toản, những phân khúc vừa có nhu cầu thực vừa sở hữu yếu tố khan hiếm đang nổi lên rõ nét hơn trên thị trường.

Có thể thấy, “khan hiếm” trong bối cảnh hiện nay không nhất thiết chỉ là nguồn cung ít. Giá trị khan hiếm còn có thể đến từ vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối hạ tầng, pháp lý hoàn chỉnh hoặc khả năng đáp ứng một nhu cầu cụ thể của thị trường.

Chẳng hạn, một dự án nhà ở tại khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, kết nối giao thông thuận tiện và có cộng đồng cư dân thực có thể tạo ra nhu cầu bền vững hơn. Tương tự, những bất động sản thương mại nằm trong khu đô thị đã hình thành dân cư hoặc sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê cũng có thể được quan tâm bởi dòng tiền có sẵn.

Điểm chung là nhà đầu tư không chỉ mua một tài sản để chờ thị trường tăng giá, mà đang tìm kiếm một tài sản có khả năng tự tạo ra giá trị trong quá trình nắm giữ.

Ở góc độ này, sự trầm lắng của thị trường cũng tạo ra một quá trình sàng lọc. Khi thanh khoản không còn đủ mạnh để nâng đỡ mọi loại sản phẩm, dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án có lợi thế rõ ràng hơn.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, đây cũng là áp lực để nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý và xây dựng chính sách bán hàng phù hợp với sức mua thực tế. Những dự án có mức giá phù hợp, tiến độ rõ ràng và sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của người mua sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận dòng tiền hơn.

Với nhà đầu tư, giai đoạn hiện nay có thể được nhìn nhận như một thời kỳ chuyển từ “mua theo kỳ vọng” sang “mua dựa trên giá trị”.

Thị trường vẫn còn giao dịch, nhưng dòng tiền đã không còn phân bổ đồng đều. Một bên là nhóm người mua có nhu cầu ở thực, tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính; bên còn lại là nhóm có tiền tích lũy, sẵn sàng tìm kiếm cơ hội dài hạn khi xuất hiện những tài sản có giá trị hợp lý.

Điều này cũng giải thích vì sao thanh khoản toàn thị trường có thể suy giảm nhưng một số dự án vẫn duy trì được giao dịch. Khi sản phẩm phù hợp gặp đúng nhu cầu, dòng tiền vẫn xuất hiện.

Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường vì vậy có thể sẽ tiếp tục mang màu sắc phân hóa. Không còn câu chuyện dòng tiền cùng lúc chảy vào nhiều phân khúc, mà ngày càng rõ hơn xu hướng lựa chọn những tài sản có giá trị sử dụng, tính pháp lý, khả năng khai thác và dư địa tăng trưởng trong trung, dài hạn.

Đây cũng có thể là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản tiến gần hơn tới nhu cầu thực của nền kinh tế, khi giá trị của một tài sản không chỉ nằm ở kỳ vọng tăng giá, mà còn được phản ánh qua khả năng tạo ra giá trị trong suốt quá trình sở hữu.