Dòng tiền bất động sản chưa quay trở lại “ồ ạt” nhưng đang tập trung vào phân khúc nào?

Phân khúc cho thuê ổn định

Báo cáo Batdongsan.com.vn về diễn biến thị trường bất động sản tháng 12/2025 cho biết mảng bất động sản cho thuê duy trì sự ổn định về nhu cầu nhưng có dấu hiệu đi lên về nguồn cung. Lượng tin đăng cho thuê trên toàn quốc tăng 10% trong tháng 12/2025. Đặc biệt tại Hà Nội, lượng tin đăng cho thuê nhà trọ và nhà mặt phố tăng lần lượt là 20% và 22% so với tháng 11.

Phân khúc nhà trọ trở thành điểm sáng khi mức độ quan tâm tăng 14% so với tháng liền trước. Về mặt chi phí, nhà mặt phố có tốc độ tăng giá cho thuê cao nhất trong vòng 2 năm qua (tăng 21%), trong khi các phân khúc khác như chung cư hay nhà riêng vẫn duy trì mức giá thuê ổn định.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định trong tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, song đã xuất hiện sự quan tâm ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.

Bước sang năm 2026, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Văn phòng cho thuê dẫn dắt thị trường?

Tại Việt Nam, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm cùng dòng vốn quốc tế đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường.

Theo khảo sát Triển vọng người thuê toàn cầu năm 2026 của Savills, trung bình 89% chuyên gia tham gia khảo sát dự báo giá thuê văn phòng sẽ tăng, phản ánh sự phục hồi rõ rệt của thị trường sau giai đoạn điều chỉnh. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ nhu cầu thuê không gian chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn mới về hiệu quả, trải nghiệm và phát triển bền vững.

Trên phạm vi toàn cầu, phân khúc văn phòng hạng A tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Các doanh nghiệp có xu hướng thu gọn số lượng văn phòng nhưng ưu tiên không gian làm việc hiện đại, linh hoạt, khiến nhu cầu với tài sản chất lượng cao gia tăng. Ngược lại, văn phòng hạng B chịu nhiều áp lực do khó đáp ứng các yêu cầu ngày càng khắt khe của khách thuê.

Tại Việt Nam, Savills đánh giá thị trường văn phòng vẫn là một trong những phân khúc có triển vọng tích cực và ổn định. Nhu cầu thuê được hỗ trợ bởi sự phục hồi của hoạt động doanh nghiệp, dòng vốn FDI và xu hướng nâng cấp lên không gian làm việc xanh, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, mức tăng trưởng được dự báo mang tính chọn lọc, phụ thuộc vào vị trí, hạng tòa nhà và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn mới.

Ông William Gramond - Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cầu ổn định, nổi bật là xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ngoài trung tâm để tiếp cận các tòa nhà có chất lượng tốt hơn với giá thuê hợp lý.

“Khách thuê ngày càng chú trọng cân đối chi phí, tối ưu hiệu quả sử dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo chất lượng môi trường làm việc”, ông William Gramond nói, đồng thời cho biết các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ và sản xuất tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê.

Quỹ đất hạn chế và giá thuê cao tại các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình tiếp tục thúc đẩy doanh nghiệp dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây và Cầu Giấy, nơi có hạ tầng cải thiện, quy hoạch đồng bộ và mức giá cạnh tranh hơn.