Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc M&A, các chủ đầu tư tập trung săn tìm quỹ đất sạch

Đáng chú ý, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) thông qua công ty thành viên Hà An nhận chuyển nhượng dự án 8,6 ha tại phường Dĩ An, TP.HCM. Dự án này trước đó do Công ty Vương Bảo Long làm chủ đầu tư, quy mô khoảng 410.000 m2 sàn xây dựng, dự kiến cung ứng 3.800 căn hộ ra thị trường.

Thực tế, chủ trương thâu tóm quỹ đất này đã được Hội đồng quản trị Đất Xanh thông qua từ năm 2022, cho thấy chiến lược tích lũy đất khi mặt bằng giá còn ở mức hợp lý. Cùng với đó, doanh nghiệp của ông Lương Trí Thìn cũng được chấp thuận thí điểm dự án Opal City hơn 6 ha tại Phước Long B. Việc liên tiếp bổ sung dự án quy mô lớn phản ánh quá trình tái cơ cấu danh mục, ưu tiên các khu đất có pháp lý tương đối rõ ràng, sẵn sàng triển khai khi thị trường thuận lợi.

Không đứng ngoài cuộc đua, Nhà Khang Điền (KDH) cũng đẩy mạnh mở rộng quỹ đất thông qua thương vụ công ty con nhận chuyển nhượng 99% vốn Công ty Phát triển Bất động sản An Lập, với giá trị gần 2.553 tỷ đồng. Sau giao dịch, An Lập trở thành công ty con gián tiếp, bổ sung nguồn lực phát triển dự án trong trung hạn.

Tương tự, Intresco đã mua 90,58% vốn CTCP Kinh doanh Nhà Nam Á, qua đó nắm quyền tại một dự án chung cư ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nay thuộc TP.HCM. Các thương vụ liên tiếp ngay từ quý I cho thấy M&A đang trở thành “mặt trận” cạnh tranh chính, thay vì chỉ là hoạt động cục bộ.

Ở phân khúc công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đặt mục tiêu bàn giao hàng chục ha đất công nghiệp đã ký với doanh nghiệp FDI trong năm 2026. Bên cạnh đó, Saigonres cũng lên kế hoạch mở rộng quỹ đất chiến lược. Xu hướng này cho thấy bên cạnh đất ở, bất động sản công nghiệp đang nổi lên như điểm đến hấp dẫn nhờ làn sóng đầu tư công và dòng vốn ngoại.

Theo giới phân tích, trong bối cảnh mới, quỹ đất sạch không chỉ là nền tảng triển khai dự án mà còn là tài sản chiến lược giúp doanh nghiệp cải thiện bảng cân đối và nâng định giá. Đặc biệt, khi các tổ chức tài chính quốc tế siết tiêu chuẩn ESG, dự án có pháp lý minh bạch và đáp ứng yêu cầu môi trường – xã hội – quản trị càng được ưu tiên. Thực tế, những dự án hoàn chỉnh pháp lý thường có giá cao hơn 15–20% so với dự án còn vướng mắc, song vẫn thu hút nhà đầu tư nhờ khả năng triển khai ngay và rút ngắn thời gian hoàn vốn.

Dù vậy, thị trường M&A không hoàn toàn thuận lợi. Bài toán giá vẫn là rào cản lớn. Không ít thương vụ đổ vỡ vì bên bán đưa ra mức giá vượt quá sức chịu đựng của thị trường, cộng dồn chi phí lãi vay và chi phí cơ hội vào giá chuyển nhượng. Hơn một năm qua, từng xuất hiện các lô đất nghìn tỷ phải hủy đấu giá do không có nhà đầu tư tham gia, như trường hợp lô đất hơn 6.280 m2 trên đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) hay dự án hơn 2.100 ha tại Tây Ninh chào bán 27.000 tỷ đồng nhưng không thành công vì giá quá cao.

Bên cạnh đó, chi phí vốn vẫn ở mức cao, tiền sử dụng đất còn nhiều biến số. Nếu chi phí thẩm định vượt dự toán, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán, ảnh hưởng đến thanh khoản. Sự chồng chéo giữa các luật và quy định chuyển nhượng cũng kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục; với nhà đầu tư ngoại, việc phải thông qua đối tác trong nước làm tăng chi phí và rủi ro đàm phán.

Tuy nhiên, triển vọng trung hạn được đánh giá tích cực khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và cải thiện khả năng tiếp cận đất đai. Dòng vốn ngoại duy trì ổn định cùng khung pháp lý minh bạch hơn sẽ tiếp tục tạo lực đẩy cho M&A.

Năm 2026 vì vậy được dự báo là giai đoạn phân hóa mạnh. Dòng tiền sẽ tìm đến dự án pháp lý vững, vị trí chiến lược và có khả năng khai thác thực. Doanh nghiệp thiếu vốn, chậm tái cấu trúc hoặc tiếp tục “neo giá ảo” sẽ khó tìm được đối tác. Cuộc đua gom đất lúc này không đơn thuần là mở rộng quy mô, mà là phép thử về năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn của từng chủ đầu tư.