Doanh nghiệp bất động sản nở rộ đầu năm, thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Doanh nghiệp mới tăng mạnh, quy mô nhỏ chiếm ưu thế

Theo số liệu của Cục Thống kê, tháng 1/2026 cả nước có gần 24.200 doanh nghiệp thành lập mới, với tổng vốn đăng ký hơn 180.900 tỷ đồng. So với cùng kỳ năm trước, số doanh nghiệp mới tăng tới 127%, còn vốn đăng ký tăng hơn 92%.

Đà tăng này kéo theo nhu cầu lao động, với hơn 108.200 lao động được đăng ký, tăng 33% so với tháng 1/2025. So với tháng liền trước, số doanh nghiệp, vốn đăng ký và lao động lần lượt tăng 41%, 9% và 8%.

Riêng lĩnh vực bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm tăng mạnh. Trong tháng 1, cả nước có 625 doanh nghiệp bất động sản được cấp phép, tăng khoảng 130% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này cho thấy tâm lý thị trường đang dần cải thiện, nhất là khi kỳ vọng về tháo gỡ pháp lý và mặt bằng lãi suất thấp hơn vẫn được duy trì.

Tuy vậy, một điểm đáng lưu ý là vốn đăng ký bình quân của doanh nghiệp thành lập mới chỉ đạt khoảng 7,5 tỷ đồng, giảm 23% so với tháng trước và giảm 15% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng các doanh nghiệp quy mô nhỏ gia nhập thị trường nhiều hơn, trong khi các chủ đầu tư lớn vẫn thận trọng với quyết định mở dự án mới.

Sàng lọc diễn ra song song

Cùng với sự gia tăng doanh nghiệp mới, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể trong tháng 1 cũng tăng mạnh. Cụ thể, có 266 doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường, tăng 118% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là hệ quả tất yếu của quá trình thanh lọc, khi những doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng hoặc vướng mắc pháp lý dự án buộc phải dừng cuộc chơi.

Ở chiều tích cực, dòng vốn bổ sung từ các doanh nghiệp đang hoạt động vẫn duy trì ở mức cao, với hơn 358.000 tỷ đồng vốn đăng ký tăng thêm, chỉ giảm nhẹ 2,5% so với cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy các doanh nghiệp hiện hữu vẫn nỗ lực duy trì hoạt động và chuẩn bị cho kế hoạch mở rộng trong trung hạn.

Đáng chú ý, làn sóng doanh nghiệp quay trở lại thị trường cũng tăng mạnh. Trong tháng 1, có hơn 24.500 doanh nghiệp tái gia nhập, tăng 146% so với tháng trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung, tổng số doanh nghiệp gia nhập và tái gia nhập thị trường đạt gần 48.700 doanh nghiệp, tăng 46% so với cùng kỳ.

Ngược lại, áp lực vẫn hiện hữu khi có gần 54.300 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, gấp gần 12 lần so với tháng trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm 2025. Con số này phản ánh tâm lý thận trọng của cộng đồng doanh nghiệp trong bối cảnh sức cầu thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

FDI vào bất động sản giữ vị trí thứ hai

Về dòng vốn ngoại, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn. Trong tháng 1, lĩnh vực này đứng thứ hai về thu hút FDI với 249,6 triệu USD, chiếm 16,3% tổng vốn đăng ký mới.

Tính đến ngày 31/1/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 2,58 tỷ USD, giảm 40,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điểm sáng nằm ở vốn FDI thực hiện đạt 1,68 tỷ USD, tăng 11,3% và là mức cao nhất của tháng 1 trong giai đoạn 2022–2026. Điều này cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam vẫn được duy trì.

Cùng với đó, tháng đầu năm ghi nhận 7.303 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, giảm 42% so với tháng 12/2025 nhưng tăng 109% so với cùng kỳ. Trong số này, 4.609 doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 9% so với tháng trước nhưng tăng tới 128% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo giới phân tích, những con số trên phản ánh một giai đoạn tái cơ cấu sâu của thị trường bất động sản. Làn sóng doanh nghiệp mới thành lập cho thấy kỳ vọng phục hồi đang quay trở lại, nhưng sự gia tăng giải thể và tạm ngừng hoạt động cũng khẳng định quá trình sàng lọc là không thể tránh khỏi. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường hình thành cấu trúc bền vững hơn trong chu kỳ phục hồi mới.