Địa ốc Việt tăng tốc bắt tay đối tác ngoại, thị trường M&A sôi động trở lại
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến làn sóng hợp tác ngày càng rõ nét giữa các doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Những thương vụ chuyển nhượng dự án, liên doanh phát triển hay bán cổ phần chiến lược không chỉ mang lại dòng tiền lớn, mà còn phản ánh giai đoạn tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược tăng trưởng theo hướng bền vững của nhiều “ông lớn” địa ốc.
Gần đây, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi dấu ấn với thương vụ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại công ty sở hữu dự án cao ốc Thuận An 1 thông qua công ty con Cao ốc Bình Dương. Doanh nghiệp thu về khoản thanh toán ban đầu hơn 1.900 tỷ đồng. Ngay sau đó, Phát Đạt công bố hợp tác với Tập đoàn Mitsubishi Corporation (Nhật Bản) – đối tác được xác nhận là bên nhận chuyển nhượng dự án quy mô gần 2.700 căn hộ và shophouse tại phường Thuận Giao, TP.HCM. Ban lãnh đạo Phát Đạt đánh giá đây là bước đi quan trọng, hỗ trợ chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.
Không chỉ Phát Đạt, Nam Long (NLG) cũng duy trì mối quan hệ hợp tác bền chặt với các đối tác Nhật Bản. Trong quý IV vừa qua, doanh nghiệp này đã bán 15% vốn tại công ty sở hữu dự án Izumi City (Đồng Nai) cho đối tác lâu năm, qua đó ghi nhận khoản lợi nhuận đáng kể. Hơn một thập kỷ qua, Nam Long cùng Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad đã phát triển nhiều khu đô thị theo hướng bền vững, với tổng quỹ đất hơn 400ha và hơn 20.000 sản phẩm.
Dấu ấn của dòng vốn Nhật còn lan rộng tại nhiều dự án khác. Liên doanh giữa Cosmos Initia, Koterasu Group và TTCapital đang triển khai dự án TT Avio tại khu vực Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM), với kế hoạch đầu tư khoảng 150 triệu USD trong 5 năm, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tập đoàn Kim Oanh cũng hợp tác cùng Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development phát triển dự án Một Thế Giới – The One World quy mô 50ha. Trong khi đó, An Gia tiếp tục mở rộng hợp tác với đối tác Nhật thông qua biên bản ghi nhớ liên quan đến việc mua cổ phần và tham gia góp vốn dự án The Gió.
Ở chiều ngược lại, dòng vốn đến từ Singapore cũng hiện diện rõ nét. Nhà Khang Điền (KDH) hợp tác với Keppel Land trong nhiều dự án tại TP.HCM. Đối tác ngoại này từng chi hơn 3.100 tỷ đồng để mua cổ phần tại hai dự án của Khang Điền, cùng phát triển các sản phẩm nhà ở. Gần đây, liên doanh Keppel – Khang Điền đã bàn giao khu thấp tầng và khởi công khu cao tầng thuộc dự án Gladia by the Waters tại khu Đông TP.HCM.
Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, hoạt động M&A bất động sản đã tăng nhiệt trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng các luật sửa đổi liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản. Khung pháp lý rõ ràng hơn giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư, dù nguồn cung các tài sản đã vận hành ổn định vẫn còn hạn chế. Do đó, phần lớn giao dịch hiện nay tập trung vào các dự án đang trong giai đoạn phát triển.
Savills cho biết, các thương vụ M&A chủ yếu xoay quanh phân khúc nhà ở và khu đô thị quy mô lớn, gắn với xu hướng mở rộng không gian đô thị. Riêng trong quý III/2025, tổng vốn đầu tư công cho các dự án hạ tầng ước đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, tạo nền tảng cho sự dịch chuyển dòng vốn từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh, nơi còn nhiều dư địa phát triển.
Một đặc điểm nổi bật khác là sự gia tăng các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng, được nhiều nhà đầu tư Nhật Bản ưa chuộng, cho phép họ từng bước làm quen thị trường trước khi mở rộng quy mô đầu tư.
Ở góc nhìn khác, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh điều kiện tài chính thắt chặt, M&A đang trở thành công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì đà tăng trưởng. Sau giai đoạn tái cơ cấu, nhiều tập đoàn trong nước chủ động mở rộng danh mục dự án thông qua sáp nhập và mua lại, trong đó có những cái tên như Novaland hay Phát Đạt.
Theo JLL, dòng vốn hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai rõ ràng. Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt về số lượng giao dịch, trong khi khối ngoại tập trung vào các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp. Ngoài yếu tố pháp lý, tiêu chí phát triển bền vững và tuân thủ các chuẩn mực ESG ngày càng trở thành điều kiện tiên quyết đối với các quỹ đầu tư quốc tế, nhất là trong bối cảnh Việt Nam cam kết mục tiêu phát thải ròng bằng 0.