Đất Xanh: Thị trường bất động sản 2026 rẽ nhánh theo ba kịch bản

Nguồn cung tăng tốc, thị trường thoát đáy nhưng chưa “nóng”

Báo cáo dự báo thị trường bất động sản năm 2026 do Tập đoàn Đất Xanh công bố cho thấy chu kỳ bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển nhịp quan trọng.

Theo Đất Xanh, năm 2026, thị trường có thể đón thêm khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm 2025. Qua đó, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường được nâng lên gần 200.000 sản phẩm. Đây là mức tăng mạnh, phản ánh quá trình “giải nén” nguồn cung sau thời gian dài bị kìm hãm bởi vướng mắc pháp lý và hạn chế dòng vốn.

Không chỉ nguồn cung sơ cấp, nguồn cung thứ cấp cũng trở nên phong phú hơn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao trong năm 2026. Điều này giúp thị trường có thêm chiều sâu lựa chọn, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh rõ nét hơn về giá bán và chất lượng sản phẩm.

Xét về cơ cấu, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong nguồn cung mới, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven đang đô thị hóa nhanh. Đất Xanh đánh giá các dự án đô thị tích hợp, đô thị xanh, được đầu tư bài bản về tiện ích và không gian sống sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội, phù hợp với xu hướng người mua ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng và tính bền vững.

Ở chiều cầu, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp được dự báo dao động khoảng 45–50%. Con số này cho thấy thị trường đã thoát khỏi vùng đáy thanh khoản, nhưng chưa quay lại giai đoạn tăng trưởng nóng như giai đoạn 2018–2019. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị hạn chế bởi chi phí vốn và các yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ.

Đáng chú ý, cầu đối với các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền được dự báo tăng rõ rệt trong năm 2026. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại vẫn duy trì nhu cầu ổn định, nhờ hưởng lợi từ dòng vốn FDI, mở rộng sản xuất và tiêu dùng trong nước.

Về giá, Đất Xanh dự báo mặt bằng giá sơ cấp năm 2026 đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 5–10% so với mức cao của năm 2025. Giá thứ cấp cũng được dự báo tăng trong biên độ tương tự, trong khi giá thuê nhìn chung duy trì ổn định, phản ánh trạng thái cân bằng tương đối giữa cung và cầu.

Ba kịch bản cho thị trường năm 2026

Trên cơ sở các biến số vĩ mô và nội lực thị trường, Đất Xanh xây dựng ba kịch bản phát triển cho bất động sản năm 2026.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 40–50%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 9–11%, giá bán tăng 10–15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%. Đây là kịch bản phản ánh môi trường vĩ mô thuận lợi, tín dụng không bị siết chặt và niềm tin thị trường phục hồi mạnh. Tuy nhiên, Đất Xanh cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này không cao do áp lực lạm phát và rủi ro vĩ mô toàn cầu vẫn hiện hữu.

Kịch bản kỳ vọng – được đánh giá là phù hợp nhất với bối cảnh hiện tại – ghi nhận nguồn cung tăng 30–40%, lãi suất dao động 10–12%, giá bán tăng 5–10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%. Trong kịch bản này, thị trường phục hồi theo hướng thận trọng, dòng tiền tập trung vào các dự án pháp lý minh bạch, sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền. Giá tăng vừa phải, giúp hạn chế nguy cơ bong bóng và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, lãi suất neo cao 12–14%, giá bán tăng nhẹ 2–5% và tỷ lệ hấp thụ giảm còn 25–35%. Khi đó, thị trường phục hồi chậm và phân hóa mạnh, chỉ những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín mới có thanh khoản. Áp lực tài chính sẽ tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp yếu, đẩy nhanh quá trình sàng lọc.

Theo Đất Xanh, nếu năm 2025 là giai đoạn tích lũy của chu kỳ mới thì năm 2026 đóng vai trò là năm chuyển nhịp, chuẩn bị cho tăng trưởng rõ rệt hơn. Lợi thế trong giai đoạn này sẽ thuộc về các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp môi giới có năng lực thực chất và nhà đầu tư ưu tiên giá trị dài hạn thay vì lướt sóng.