Đất đấu giá vùng ven Hà Nội vọt lên 164 triệu đồng/m2, chuyên gia lo ngại hiệu ứng “thổi giá” quay lại

 Diễn biến này một lần nữa đặt ra câu hỏi về tính bền vững của các phiên đấu giá đất vùng ven trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn tái cơ cấu.

 Đây là phiên đấu giá đầu tiên tại xã Tây Phương kể từ khi địa phương vận hành mô hình chính quyền hai cấp (từ tháng 7/2025), do UBND xã phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia tổ chức.

Trong buổi sáng, 22 thửa đất tại thôn Bình Xá được đấu giá thành công. Các lô có diện tích từ 69,2 đến 117,1m2, với mức giá khởi điểm dao động 11,8–18,5 triệu đồng/m2. Kết quả, lô cao nhất đạt 164,5 triệu đồng/m2, gần gấp 9 lần mức ban đầu; lô thấp nhất cũng lên tới 63,8 triệu đồng/m2, cao hơn 5,4 lần giá khởi điểm.

Cùng ngày, 20 thửa đất tại khu Mả Cố và 2 thửa tại khu Đồng Ngà tiếp tục được đưa ra đấu giá. Diện tích các lô từ 68,5–150m2, giá khởi điểm 10,8–50,8 triệu đồng/m2. Toàn bộ số lô này đều tìm được chủ. Giá trúng cao nhất đạt 96,8 triệu đồng/m2 (chênh gần 9 lần), trong khi mức thấp nhất là 62,8 triệu đồng/m2, cao hơn 5,8 lần giá khởi điểm.

Thạch Thất từng là tâm điểm đấu giá đất vào cuối năm 2024 và đầu 2025. Tại phiên đấu ngày 4/12/2024 ở thôn Bình Xá (xã Bình Phú cũ), 28 thửa đất có lô được trả hơn 185 triệu đồng/m2, gấp tới 32 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, khi đến hạn nộp tiền, chỉ 4 lô hoàn tất nghĩa vụ tài chính, còn lại hơn 85% bị bỏ cọc. Đến tháng 5/2025, các thửa này được đấu giá lại và giá trúng cao nhất vẫn vượt 180 triệu đồng/m2.

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), cho rằng thị trường hiện nay vẫn chịu tác động đáng kể từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội).

Theo ông Cao, dù thị trường đang trong quá trình điều chỉnh và chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, nhưng các yếu tố “di sản” từ chu kỳ tăng nóng trước đó vẫn còn hiện diện. Ông cho rằng không loại trừ khả năng một số nhóm lợi dụng đấu giá để đẩy giá lên cao, qua đó tạo mặt bằng giá mới cho khu vực lân cận.

“Có thể họ chấp nhận mua một vài lô với giá rất cao để neo giá toàn khu. Lợi nhuận thực tế không nhất thiết đến từ chính lô đất trúng đấu giá, mà từ những sản phẩm đã nắm giữ trước đó ở xung quanh,” ông Cao phân tích.

Vị này cảnh báo, nếu thị trường chạy theo các mức giá bị “thổi” lên, nguy cơ nhiễu loạn là rất lớn, gây khó khăn cho mục tiêu bình ổn mà Chính phủ đang hướng tới.

Trước thực tế nhiều trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đã bổ sung quy định siết chặt tại Nghị quyết 66.11/2026. Theo đó, tiền đặt cọc được nâng lên tối đa 50% giá khởi điểm (so với mức 20% trước đây). Người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 2–5 năm; trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Trước đây, Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định chế tài cấm tham gia với doanh nghiệp bỏ cọc trong các dự án đầu tư hoặc khai thác khoáng sản, chưa áp dụng đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định mới đã lấp khoảng trống pháp lý và tăng đáng kể tính răn đe với hành vi trúng đấu giá rồi bỏ cọc. “Nguy cơ bị cấm tham gia trong thời gian dài sẽ buộc người tham gia cân nhắc kỹ lưỡng hơn, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt ảo từ đấu giá đất,” ông Tuấn nhận định.

Dù đánh giá cao các biện pháp mới, ông Nguyễn Vũ Cao cho rằng đây mới là giải pháp mang tính kỹ thuật. Về dài hạn, theo ông, cơ quan quản lý cần tăng cường giám sát, kiểm tra để ngăn chặn việc lợi dụng đấu giá làm nhiễu loạn thị trường.

Quan trọng hơn, bài toán cốt lõi vẫn là cân đối cung – cầu, đặc biệt phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu thực của đa số người dân.

Với nhà đầu tư, ông Cao khuyến nghị không nên chạy theo tâm lý đám đông. Việc “đu sóng” trong các đợt tăng giá bất thường có thể dẫn đến rủi ro đọng vốn, thanh khoản kém, và người chịu thiệt sau cùng thường là nhà đầu tư nhỏ lẻ.