Cuộc chơi condotel thay đổi: Nhà đầu tư cần gì ngoài quyền sở hữu?

Tại Hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác” ngày 30/10, các chuyên gia cho rằng, sự hoàn thiện của hành lang pháp lý đang mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, để tạo dựng niềm tin và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, bên cạnh tính pháp lý của dự án, quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và định đoạt tài sản của người mua cần được làm rõ. Đây cũng là những yếu tố ngày càng được nhà đầu tư quan tâm khi lựa chọn condotel trong chu kỳ mới.

Ba quyền cơ bản của người mua căn hộ du lịch

Sau nhiều năm đối mặt với những vướng mắc về pháp lý, cấp Giấy chứng nhận và cơ chế khai thác, căn hộ du lịch đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Cùng với sự hoàn thiện của chính sách, vấn đề được nhà đầu tư quan tâm là quyền lợi thực tế đối với tài sản sau khi giao dịch.

Theo ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, người mua có ba quyền cơ bản.

Thứ nhất, trước khi giao dịch, người mua có quyền tiếp cận thông tin pháp lý, kiểm tra điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và xác định dự án đã đủ điều kiện bán hay chưa.

Thứ hai, khi mua sản phẩm tại dự án đáp ứng quy định pháp luật, người mua được xác lập quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Chủ sở hữu có quyền sử dụng, khai thác, cho thuê, hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép.

Thứ ba, các quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể còn được xác lập thông qua hợp đồng với chủ đầu tư, bao gồm phương thức khai thác, phân chia lợi nhuận và chi phí quản lý, vận hành.

Tuy nhiên, cần phân biệt căn hộ du lịch với căn hộ chung cư để ở. Do được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, thời hạn và chế độ sử dụng phải căn cứ hồ sơ pháp lý từng dự án, không mặc nhiên được hiểu là sở hữu lâu dài như nhà ở.

Đặc biệt, quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận mới là nền tảng. Hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào khả năng khai thác, cơ chế phân chia doanh thu và những nghĩa vụ tài chính mà chủ sở hữu phải thực hiện.

Nhà đầu tư không còn chỉ nhìn vào lợi nhuận cam kết

Phân tích sự thay đổi của thị trường, TS Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa 2026-2031, cho rằng condotel đã trải qua giai đoạn nhiều khó khăn do những bất cập về pháp lý, tranh chấp và cam kết kinh doanh. Khi hành lang pháp lý dần hoàn thiện, thị trường đang có cơ hội bước sang giai đoạn phát triển thực chất hơn.

Theo ông, tư duy đầu tư cũng đang thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người xuống tiền vì lợi nhuận cam kết, thời gian hoàn vốn và kỳ vọng tăng giá thì hiện nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, quyền sở hữu và khả năng khai thác thực tế.

Đáng chú ý, người mua mong muốn chủ động hơn trong việc sử dụng, cho thuê và khai thác tài sản, thay vì giao toàn bộ cho đơn vị vận hành. Điều này đòi hỏi mô hình quản lý linh hoạt, vừa bảo đảm chất lượng dịch vụ, vừa hài hòa quyền lợi của chủ sở hữu.

Dòng tiền thực tế cũng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Doanh thu khai thác, công suất phòng, chi phí vận hành và tỷ lệ phân chia lợi nhuận cần được minh bạch. Một cam kết lợi nhuận hấp dẫn sẽ khó có ý nghĩa nếu thiếu cơ sở kinh doanh và khả năng hiện thực hóa.

Bên cạnh đó, khả năng chuyển nhượng và thanh khoản cũng được chú trọng. Giá trị tài sản không chỉ nằm ở dòng tiền thu được trong quá trình khai thác mà còn ở khả năng chuyển nhượng và giá trị thu hồi khi nhà đầu tư muốn thoái vốn.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, tùy mục tiêu, mỗi nhóm khách hàng có ưu tiên khác nhau: người mua để nghỉ dưỡng quan tâm đến quyền sử dụng và trải nghiệm; nhà đầu tư kinh doanh chú trọng dòng tiền; trong khi nhóm đầu tư dài hạn quan tâm đến giá trị tài sản và thanh khoản.

Có thể thấy, thị trường bất động sản du lịch đang chuyển từ cuộc đua về lợi nhuận cam kết sang cạnh tranh bằng giá trị thực; pháp lý minh bạch là nền tảng, nhưng quyền lợi của chủ sở hữu, năng lực khai thác và chất lượng vận hành mới là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của sản phẩm trong chu kỳ mới.      

Ông Ricky Ho (Tổng quản lý khu vực FLC Quy Nhơn) cho rằng: Thị trường căn hộ du lịch tại (condotel) Việt Nam sở hữu tiềm năng rất lớn, nhưng để khai thác hiệu quả cần thay đổi trong cách tiếp cận.

Việc phát triển condotel không thể xem là một khoản đầu tư ngắn hạn, mà phải đặt trong tổng thể chiến lược phát triển điểm đến dài hạn của quốc gia, được hỗ trợ bởi hạ tầng vững chắc, quy hoạch rõ ràng và hành lang pháp lý minh bạch. Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, việc mở rộng và thu hút đối tượng khách hàng quốc tế đóng vai trò then chốt.

Mặc dù dự thảo quy định tại Việt Nam đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel, song quyết định đầu tư thực tế không chỉ dừng lại ở quyền sở hữu hay quyền sử dụng, mà phụ thuộc rất lớn vào khả năng tạo ra nguồn thu nhập cho thuê thực tế của tài sản. Các nhà phát triển cần chuyển dịch tư duy từ việc chỉ chú trọng vào từng sản phẩm đơn lẻ sang việc xây dựng và phát triển toàn diện cho cả điểm đến du lịch.