Cú đảo chiều cuối năm: Nhà liền thổ TP HCM chứng kiến sự phục hồi rõ nét

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý cuối năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 1.535 căn nhà phố, biệt thự mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven, cách trung tâm TP HCM khoảng 60 km, chiếm tới 92% tổng lượng chào bán, với tâm điểm là đại dự án Green Paradise Cần Giờ. Phần còn lại phân bổ tại khu Đông và khu vực quận Bình Tân cũ.

Cùng với nguồn cung tăng mạnh, sức mua trên thị trường cũng cải thiện đáng kể. Trong quý IV/2025, lượng giao dịch nhà liền thổ đạt khoảng 1.167 căn, cao gấp hơn 20 lần so với quý III. Tỷ lệ hấp thụ đạt xấp xỉ 70%, cho thấy tâm lý người mua đã có sự chuyển biến tích cực sau giai đoạn dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cũng phản ánh xu hướng tương đồng, khi phân khúc này ghi nhận hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý IV/2025 – mức cao nhất kể từ năm 2022. Trước đó, trong suốt giai đoạn từ năm 2023 đến hết quý III/2025, cả nguồn cung và lượng giao dịch nhà liền thổ tại TP HCM đều duy trì ở mức thấp, thường dưới 500 căn mỗi quý.

Lý giải sự phục hồi mạnh về thanh khoản, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết quý IV/2025 đánh dấu bước ngoặt của thị trường khi nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài đình trệ. Thanh khoản chủ yếu được dẫn dắt bởi một số dự án mới, trong đó nổi bật là Green Paradise Cần Giờ của Vingroup và Gladia by The Waters – dự án hợp tác giữa Khang Điền và Keppel Land.

Green Paradise Cần Giờ thu hút sự quan tâm nhờ mặt bằng giá cạnh tranh, khoảng 150 triệu đồng mỗi m², giúp mở rộng tệp khách hàng, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư mới. Trong khi đó, Gladia by The Waters cung cấp khoảng 200 căn nhà phố và biệt thự xây dựng hoàn thiện, hạ tầng sẵn sàng bàn giao và có pháp lý hoàn chỉnh, sổ hồng từng căn – yếu tố được thị trường đánh giá cao.

Không chỉ các dự án mới, thanh khoản tại những dự án hiện hữu cũng cải thiện nhờ chính sách bán hàng được đẩy mạnh vào dịp cuối năm. Một số chủ đầu tư áp dụng mức chiết khấu sâu và hỗ trợ lãi suất, góp phần duy trì tỷ lệ hấp thụ tích cực dù nguồn cung tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Về giá bán, Cushman & Wakefield cho biết giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD xuống còn 6.330 USD mỗi m². Mức giảm này chủ yếu do nguồn cung giá thấp từ Cần Giờ chiếm tỷ trọng lớn, tạo hiệu ứng “pha loãng” mặt bằng giá. Trên thực tế, giá bán tại các khu vực lõi của TP HCM vẫn duy trì ở mức cao, trong đó khu Đông dẫn đầu với mức trung bình hơn 13.200 USD mỗi m².

Bước sang năm 2026, thị trường nhà liền thổ được dự báo sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn, trong bối cảnh các quy định mới siết chặt hoạt động đầu cơ và yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính của nhà đầu tư. Diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý, khả năng kiểm soát đầu cơ và tốc độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.

Theo các đơn vị nghiên cứu, trong thời gian tới, TP HCM dự kiến có thêm khoảng 4.500 căn nhà liền thổ gia nhập thị trường, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại khu vực Cần Giờ và khu Tây Bắc. Khi nguồn cung tiếp tục tập trung ở vùng ven, giá nhà liền thổ tại các khu vực này có thể giảm khoảng 9%, trong khi giá tại khu vực trung tâm được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng do quỹ đất khan hiếm và tác động từ bảng giá đất mới.