Chuyên gia: Không có cơ sở để giá nhà giảm sâu

Lãi suất cao cũng không thể kéo giảm giá nhà

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, cả về sản phẩm, vị trí và chủ đầu tư.

Ở đó, xu hướng đầu tư đang thay đổi khi người mua ưu tiên các sản phẩm có hạ tầng tốt, không gian sống chất lượng và tiêu chuẩn cao, thay vì đầu tư dàn trải như trước. Các dự án chất lượng cao ngày càng được ưa chuộng, trong khi sản phẩm nhỏ lẻ, chất lượng thấp dần mất sức hút.

Đồng thời, lực cầu đầu cơ ngắn hạn giảm mạnh, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực tăng lên. "Đây là xu thế tất yếu, phù hợp với tăng trưởng kinh tế và điều hành vĩ mô của Việt Nam", ông Đính nói.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy xu hướng này. Phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 3% so với trước Tết và tăng tới 30% so với quý trước, trở thành điểm sáng của thị trường. Tại TP.HCM, nhà riêng tăng 23% và chung cư tăng 22% về mức độ quan tâm.

So với giai đoạn trước năm 2022, khi thị trường nóng lên chủ yếu nhờ đầu cơ chiếm 80-90% giao dịch, hiện dòng tiền đang tập trung vào nhu cầu ở thực. Trong khi giá đất nền đầu cơ từng giảm 20-40%, giá nhà riêng và chung cư gần như đi ngang.

Theo ông Quốc Anh, nhà đầu tư hiện nay thực tế hơn, quan tâm đến khả năng khai thác dòng tiền như cho thuê thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Người mua cũng có nhiều thời gian để lựa chọn, so sánh và đàm phán, thay vì giao dịch vội vàng như trước.

"Người mua đang quay về giá trị cốt lõi của bất động sản là để ở, quan tâm nhiều hơn đến công năng, tiện ích, không gian sống và thiết kế", ông nói.

Đáng chú ý, theo ông Nguyễn Văn Đính, không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện các "vùng trũng" giá khi nhiều dự án mới đưa ra mức giá cạnh tranh hơn.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh để thích ứng. Nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho người mua. Nếu trước đây phổ biến 2-3 năm, hiện có dự án hỗ trợ tới 3-5 năm nhằm kích cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam cho biết, có 3 nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm.

Trước hết, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, dấu hiệu dễ thấy nhất thường là thanh khoản giảm mạnh, trong khi giá chưa điều chỉnh ngay lập tức. Việc giảm giá thường chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án hoặc trong các trường hợp cần bán gấp.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.

Thứ ba, phần lớn người nắm giữ bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay vốn ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi hơn thay vì bán ra với mức giá thấp.

Có nên xuống tiền thời điểm này?

Theo nhiều chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà được khuyến nghị tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án.

TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng, họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, thị trường vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, và khả năng thương lượng về giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động.

Tuy vậy, theo ông, yếu tố then chốt là ưu tiên những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.

Đối với người mua cần dùng đòn bẩy tài chính, thì cần thiết kế cấu trúc vay an toàn. Theo đó, người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.

"Năm 2026 nhiều khả năng không phải là năm của những biến động mạnh về lãi suất. Thị trường bất động sản vận hành theo hướng thận trọng, chọn lọc và bền vững hơn. Người mua có điều kiện ra quyết định trong trạng thái bình tĩnh và lý trí hơn" , ông Huy cho hay.