CBRE: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung và mặt bằng giá bất động sản TP.HCM

Dòng vốn sẽ được chuyển dịch ra vùng ven

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, từ tháng 7/2025, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường đã được mở rộng rất lớn. Sự thay đổi này tạo ra những tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản. Sau khi sáp nhập, quy mô TP.HCM tăng lên đáng kể, tác động tích cực đến nhiều phân khúc, nổi bật là bất động sản công nghiệp và nhà ở.

Với bất động sản công nghiệp, khu vực Bình Dương cũ vốn là thủ phủ công nghiệp, nên sau sáp nhập, quy mô đất công nghiệp và nhà kho xây sẵn tăng khoảng 6 lần so với trước, lên hơn 15.000 ha. Mặt bằng giá cũng đa dạng hơn, tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, thị trường nhà ở chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ của người mua ở thực và nhà đầu tư cá nhân từ nội đô ra các vùng ven, đặc biệt là Bình Dương. Nếu trước đây TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ, thì đến nửa đầu năm 2026, các khu vực mở rộng đã đóng vai trò cốt lõi trong việc cân đối nguồn cung toàn vùng.

Sự tham gia của các khu vực vệ tinh đã trực tiếp làm hạ nhiệt và đưa mặt bằng giá căn hộ về mức hợp lý hơn, dễ tiếp cận hơn đối với người có nhu cầu ở thực.

Thị trường sơ cấp, giá trung bình toàn thành phố mở rộng hiện ở mức khoảng 68 triệu đồng/m², dự kiến sẽ tiếp tục điều chỉnh về khoảng 62 - 63 triệu đồng/m² vào năm 2028. Trước khi mở rộng, mức giá trung bình của khu vực lõi từng đạt đỉnh khoảng 92 triệu đồng/m², sau đó hạ nhiệt xuống 76,1 triệu đồng/m² khi tích hợp thêm Bình Dương.

Thị trường thứ cấp, mức giá giao dịch mua đi bán lại hiện duy trì ổn định ở khoảng 62 triệu đồng/m² trên toàn TP.HCM mở rộng, với tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ duy trì ở biên độ nhẹ và bền vững hơn giai đoạn trước.

Về giá, bà Dung dự báo từ năm 2026, cả giá sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM sẽ có xu hướng chững lại, do thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ không gian mở rộng hơn.

Sau giai đoạn khan hiếm trầm trọng (2023 - 2024), nguồn cung mới ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ nhờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Cụ thể, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên 31.000 căn vào năm 2027 và đạt xấp xỉ 48.000 căn vào năm 2028, phản ánh sự cân bằng tốt hơn giữa cung và cầu.

Tuy nhiên, theo bà Dung điều này không có nghĩa là thị trường kém tích cực, mà phản ánh sự cân bằng hơn giữa cung và cầu khi TP.HCM tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ các khu vực mở rộng.

“Vì vậy, tôi muốn nhấn mạnh rằng việc mở rộng TP.HCM sẽ tạo ra một tác động rất tích cực đối với thị trường bất động sản, bởi chúng ta có thêm nhiều sản phẩm hơn, nhiều lựa chọn hơn và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua” – bà Dung nhấn mạnh.

Tầm nhìn dài hạn 

Hướng tới các mốc chiến lược dài hạn đạt GDP bình quân đầu người khoảng 25.000 USD vào năm 2035 và khoảng 75.000 USD vào năm 2050 với quy mô dân số 20 - 22 triệu người TP.HCM đang chuyển mình thành một siêu đô thị mang tầm vóc quốc tế.

Động lực cốt lõi trong mô hình phát triển mới này là cấu trúc đa trung tâm, đa cực, được liên kết đồng bộ thông tuyến qua hệ thống hạ tầng giao thông công cộng (metro), cao tốc và cảng biển. Khi hệ thống kết nối hoàn thiện, phân khúc bất động sản thương mại (văn phòng, bán lẻ, dịch vụ tích hợp) được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm hưởng lợi lớn nhất nhờ khả năng thu hút các tập đoàn lớn và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Song song với hạ tầng, hành vi của người mua nhà cũng đã thay đổi rõ rệt trong thập kỷ qua. Thay vì chỉ tìm kiếm một không gian để ở đơn thuần, khách hàng ngày càng chú trọng đến trải nghiệm sống toàn diện.

Điều này lý giải cho sự bùng nổ của các mô hình khu đô thị tích hợp "tất cả trong một" từ năm 2018 đến nay, mang lại không gian sống xanh, tiện ích khép kín và giúp cư dân giảm bớt áp lực di chuyển hằng ngày về khu vực trung tâm.

Từ năm 2026, mô hình đô thị vệ tinh và nhà ở đa thế hệ phát triển mạnh. Cư dân vẫn có xu hướng di chuyển về các trung tâm hiện hữu để làm việc, mua sắm và dùng dịch vụ, khiến yêu cầu kết nối hạ tầng trở nên đặc biệt quan trọng.

Xa hơn, từ năm 2045, bà Dung kỳ vọng TP.HCM có thể hình thành mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực, trong đó người dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu ngay tại khu vực mình sinh sống.

“Khi đó, có thể hình thành những thành phố tất cả trong một, với văn phòng và việc làm ngay tại nơi ở”, bà Dung nói.