Căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận: Hạ tầng mở rộng, thêm dư địa cho thị trường

Căn hộ hạng B tiếp tục chiếm ưu thế

Theo Bản tin thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tháng 8/2026 của DKRA Consulting, thị trường sơ cấp ghi nhận 105 dự án với tổng nguồn cung khoảng 9.971 căn hộ. Nguồn cung giảm 5% so với tháng trước, trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với hơn 9.300 căn, tương đương khoảng 94% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng giảm 12% so với tháng trước, chủ yếu tập trung tại khu Đông và khu Nam TP.HCM cũ. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt khoảng 11%, tương đương 1.055 căn được tiêu thụ. Thanh khoản giảm so với tháng trước, một phần chịu tác động bởi tâm lý tháng Ngâu và mặt bằng lãi suất cho vay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nhìn ở góc độ dài hạn, việc nguồn cung được kiểm soát và các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường có thể tạo điều kiện để thị trường bước vào giai đoạn phát triển theo hướng chọn lọc.

Đáng chú ý, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung, chiếm khoảng 43% tổng nguồn cung sơ cấp. Các sản phẩm tập trung nhiều tại khu vực Bình Dương cũ và các tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Đây là tín hiệu đáng chú ý bởi phân khúc hạng B thường có phạm vi tiếp cận khách hàng rộng hơn so với các sản phẩm cao cấp, đồng thời phù hợp với xu hướng mở rộng không gian cư trú ra các khu vực ngoài lõi đô thị.

Cùng với đó, các chủ đầu tư đang tăng cường chính sách bán hàng như chiết khấu, ưu đãi tài chính và các phương án thanh toán linh hoạt nhằm hỗ trợ người mua. Việc kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay chiết khấu cho khách hàng sử dụng vốn tự có tiếp tục được áp dụng nhằm cải thiện khả năng tiếp cận sản phẩm.

Như vậy, dù sức cầu ngắn hạn còn chịu nhiều tác động, thị trường đang có thêm những công cụ để kết nối người mua với sản phẩm. Đặc biệt, trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào, chính sách bán hàng trở thành một trong những yếu tố giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng.

Một điểm khác cũng đáng chú ý là mặt bằng giá sơ cấp trong tháng không có nhiều biến động. Điều này cho thấy thị trường đang vận động theo hướng ổn định giá thay vì tạo ra những biến động quá lớn trong ngắn hạn.

Hạ tầng giao thông mở rộng, kéo giãn không gian phát triển căn hộ

Nếu nguồn cung và sức cầu là những yếu tố trực tiếp quyết định diễn biến thị trường, thì hạ tầng giao thông lại đóng vai trò mở rộng không gian phát triển của phân khúc căn hộ.

Tháng 8/2026 ghi nhận hàng loạt dự án giao thông lớn được triển khai tại TP.HCM và các khu vực phụ cận. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản nói chung và căn hộ nói riêng có thêm dư địa phát triển tại các khu vực ngoài trung tâm.

Một trong những dự án đáng chú ý là nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh Bình Dương cũ. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 20.678 tỷ đồng, chiều dài khoảng 5,9 km, được mở rộng lên 60 m với quy mô 10-14 làn xe và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2028.

Cùng với đó, dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1, đoạn từ Kinh Dương Vương đến ranh Long An cũ, có tổng mức đầu tư khoảng 16.285 tỷ đồng. Tuyến đường dài khoảng 9,62 km, được mở rộng lên 60 m với 10-12 làn xe và dự kiến hoàn thành vào năm 2029.

Đáng chú ý hơn, TP.HCM cũng đang triển khai các đoạn thuộc Vành đai 4. Trong đó, một dự án thành phần có chiều dài khoảng 18,25 km, tổng mức đầu tư khoảng 5.247 tỷ đồng; đoạn còn lại dài khoảng 16,7 km, tổng mức đầu tư khoảng 8.761 tỷ đồng. Cả hai đều được đầu tư theo quy mô phân kỳ 4 làn xe cao tốc và dự kiến hoàn thành, đưa vào khai thác trong năm 2029.

Khi các tuyến giao thông chiến lược này từng bước hình thành, khả năng kết nối giữa TP.HCM với các khu vực lân cận sẽ được cải thiện. Điều này có thể tạo ra sự dịch chuyển tự nhiên trong nhu cầu nhà ở, khi người dân có thêm lựa chọn sinh sống tại những khu vực có quỹ đất lớn hơn, mặt bằng sản phẩm đa dạng hơn nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối với trung tâm đô thị.

Đây cũng là lý do nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ và các tỉnh giáp ranh TP.HCM đang nhận được sự quan tâm đáng kể. Báo cáo DKRA cho thấy căn hộ hạng B tập trung nhiều tại khu vực này, trong khi nguồn cung mới toàn thị trường hiện khá hạn chế.

Một thị trường có nguồn cung đa dạng hơn tại vùng ven cũng giúp giảm áp lực phải phát triển toàn bộ dự án nhà ở trong khu vực lõi đô thị. Khi hạ tầng hoàn thiện, ranh giới giữa “khu vực trung tâm” và “khu vực có thể tiếp cận thuận tiện” sẽ ngày càng được mở rộng.

Ở một khía cạnh khác, sự phát triển hạ tầng còn tạo điều kiện cho các khu vực có lợi thế về quỹ đất hình thành những đô thị mới với hệ thống tiện ích đồng bộ. Đây là nền tảng quan trọng đối với phân khúc căn hộ, vốn ngày càng gắn với nhu cầu ở thực thay vì chỉ phụ thuộc vào hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Bên cạnh hạ tầng, sức hút của TP.HCM đối với dòng vốn quốc tế cũng đang tạo thêm nền tảng cho nhu cầu nhà ở. Theo DKRA, tính đến ngày 31/8/2026, TP.HCM thu hút hơn 10 tỷ USD vốn FDI, tăng 167,3% so với cùng kỳ. Thành phố ghi nhận hơn 1.300 dự án FDI mới, cùng nhiều dự án điều chỉnh tăng vốn và các thương vụ góp vốn, mua cổ phần.

Dòng vốn đầu tư và hoạt động sản xuất, kinh doanh phát triển có thể tạo thêm nhu cầu về nơi ở cho lực lượng lao động, chuyên gia và cộng đồng cư dân mới. Khi kết hợp với quá trình mở rộng hạ tầng, đây là một trong những yếu tố hỗ trợ cho sự phát triển dài hạn của thị trường nhà ở.

Tất nhiên, thị trường căn hộ hiện vẫn đối mặt với những thách thức nhất định. Lãi suất cho vay chưa hạ nhiệt, giá sơ cấp còn cao và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào là những yếu tố khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn. DKRA cũng ghi nhận giá thứ cấp tiếp tục có xu hướng giảm nhằm thúc đẩy giao dịch trong bối cảnh thị trường còn khó khăn.

Tuy vậy, chính quá trình này đang thúc đẩy thị trường căn hộ chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối giao thông tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và chính sách tài chính hợp lý sẽ có thêm lợi thế trong quá trình tiếp cận khách hàng.

Với việc Quốc lộ 13, Quốc lộ 1, Vành đai 4 cùng nhiều tuyến kết nối chiến lược được triển khai, không gian phát triển đô thị TP.HCM đang có thêm dư địa mở rộng. Trong dài hạn, khi hạ tầng từng bước hoàn thiện, thị trường căn hộ cũng có cơ hội hưởng lợi từ sự dịch chuyển dân cư và quá trình hình thành các cực đô thị mới.

Thay vì nhìn thị trường căn hộ chỉ qua biến động giao dịch từng tháng, bức tranh dài hạn cho thấy một nền tảng đang được hình thành từ hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu nhà ở. Đây có thể là cơ sở để phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong quá trình mở rộng không gian đô thị TP.HCM và vùng phụ cận trong những năm tới.