Căn hộ TP.HCM hạ nhiệt, nhiều chủ nhà buộc giảm giá để tìm người mua

Những tháng gần đây, thị trường căn hộ tại TP.HCM bắt đầu ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt khi một số người bán phải giảm giá so với thời điểm đầu năm để thu hút người mua.

Khảo sát trên nhiều diễn đàn và nhóm giao dịch bất động sản cho thấy không ít căn hộ đã được điều chỉnh giảm giá. Thậm chí, có trường hợp khách hàng đã đặt chỗ nhưng sau đó hủy giao dịch. Trong bối cảnh đó, chỉ một số dự án mới bàn giao hoặc sắp được cấp sổ hồng vẫn duy trì được mức giá ổn định, thậm chí nhích nhẹ.

Tại dự án căn hộ The Sun Avenue ở phường Bình Trưng (TP.HCM), giá bán hiện thấp hơn khoảng 1% - 2% so với thời điểm đầu năm 2026. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 72 m² đang được rao bán hơn 7 tỉ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng/m². Dù vậy, so với cùng kỳ năm 2025, mức giá này vẫn tăng hơn 40%, cho thấy thị trường chỉ mới điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng mạnh.

Ở phân khúc cao cấp, tình trạng giảm giá cũng bắt đầu xuất hiện. Anh Tâm, một môi giới bất động sản tại phường Thạnh Mỹ Tây, cho biết một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 118 m² trong khu đô thị cao cấp trên địa bàn ban đầu được chủ nhà rao bán 16,7 tỉ đồng. Tuy nhiên, do cần tiền gấp, chủ nhà đã hạ giá xuống 15,5 tỉ đồng. Hiện đã có người trả 14,9 tỉ đồng và hai bên đang cân nhắc chốt giao dịch.

Theo anh Tâm, giai đoạn sôi động nhất của thị trường rơi vào khoảng tháng 11-2025, khi các căn hộ tương tự có thể giao dịch ở mức 16-17 tỉ đồng.

Tại khu đô thị thuộc phường Long Bình, nhiều căn hộ cũng được rao bán thấp hơn trước Tết Nguyên đán từ 2% - 3%. Giá giao dịch phổ biến hiện dao động trong khoảng 55-75 triệu đồng/m² tùy vị trí. Chẳng hạn, một căn hộ 3 phòng ngủ rộng gần 100 m² hiện được chào bán khoảng 6,6 tỉ đồng, thấp hơn 100-200 triệu đồng so với trước Tết.

Theo ghi nhận, những dự án chuẩn bị có sổ hồng hoặc sở hữu pháp lý rõ ràng vẫn giữ giá khá tốt. Trong khi đó, phần lớn dự án còn lại đang có dấu hiệu chững lại sau đợt tăng mạnh vào quý III-2025.

Không chỉ phân khúc cao cấp, căn hộ giá vừa túi tiền cũng gặp khó về thanh khoản. Ông Hoàng Hải, đang rao bán một căn hộ tại phường Dĩ An (TP.HCM), cho biết từng có khách chuẩn bị đặt cọc mua với giá 1,9 tỉ đồng nhưng cuối cùng lại hủy do lo ngại lãi suất vay ngân hàng tăng.

“Tôi mua căn hộ này cách đây 3 năm, giá hiện chỉ tăng khoảng 15%. Nếu tính cả chi phí lãi vay thì gần như không có lãi. Giờ muốn bán cũng không dễ vì đa số người mua phải vay ngân hàng”, ông Hải chia sẻ.

Theo giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, trước Tết Nguyên đán, nhiều chủ đầu tư đã tăng cường hoạt động marketing và mở bán với kỳ vọng thị trường phục hồi. Tuy nhiên, sau đó lãi suất vay mua nhà có xu hướng nhích lên, trong khi chính sách tín dụng trở nên thận trọng hơn, khiến sức mua suy giảm.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Land, cho biết tại một số dự án ở khu Nam TP.HCM đã xuất hiện tình trạng khách hàng hủy giao dịch sau khi đặt chỗ. Tỉ lệ hủy tại một số dự án lên tới 20%-30%.

Theo ông Kiên, nhiều khách hàng trước đây dự định vay ngân hàng để thanh toán theo tiến độ, nhưng khi lãi suất tăng thì trở nên dè dặt hơn. Khi một số người mua rút lui, tâm lý chờ đợi lan rộng khiến nhiều khách hàng khác cũng tạm hoãn quyết định xuống tiền.

Hiện giá căn hộ tại một số dự án khu Nam TP.HCM vẫn dao động quanh mức 85-90 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thanh khoản thị trường đang chậm lại đáng kể so với giai đoạn sôi động trước đó, cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng mạnh.