Căn hộ thương mại, dịch vụ: Sự chuyển mình mạnh mẽ, khu vực nào đáng để đầu tư

Từ sản phẩm đầu tư sang tài sản tạo dòng tiền

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến tâm lý đầu tư khá phổ biến dựa trên kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư mua tài sản, chờ thị trường đi lên rồi bán ra hưởng chênh lệch.

Mô hình này từng tạo ra lợi nhuận đáng kể trong những giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã ở mức cao và yêu cầu về vốn ngày càng lớn, bài toán đầu tư đang dần thay đổi.

Một tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền đều đặn từ hoạt động cho thuê, lưu trú, kinh doanh dịch vụ có thể trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư xác định nắm giữ trung và dài hạn.

Đây cũng là điểm khiến căn hộ thương mại, dịch vụ được chú ý.

Khác với căn hộ thuần túy phục vụ nhu cầu ở, nhóm sản phẩm này thường hướng tới khả năng khai thác kinh doanh, lưu trú hoặc dịch vụ. Hiệu quả đầu tư vì vậy không chỉ nằm ở giá trị bất động sản mà còn phụ thuộc vào vị trí, lượng khách, công suất khai thác, đơn vị vận hành và khả năng tạo doanh thu thực tế.

Đặc biệt, tại những đô thị có nền tảng du lịch và dịch vụ phát triển như Đà Nẵng, lợi thế về vị trí có thể tạo ra dư địa khai thác đáng kể.

Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn từ góc độ đầu tư, dòng căn hộ thương mại dịch vụ ven sông Hàn có 3 lợi thế đáng chú ý, song mỗi lợi thế đều đi kèm những điều kiện cần được xem xét kỹ.

Cơ hội đang mở ra, nhưng cuộc chơi sẽ thuộc về sản phẩm có giá trị thực

Sự phát triển của du lịch, dịch vụ, thương mại và các hoạt động kinh tế mới tại Đà Nẵng đang tạo ra những cơ hội mới cho bất động sản có khả năng khai thác.

Trong bối cảnh đó, căn hộ thương mại, dịch vụ có thể hưởng lợi nếu nằm ở vị trí tốt, được phát triển trong hệ sinh thái hoàn chỉnh và có phương án vận hành hiệu quả.

Tuy nhiên, sự chuyển mình của phân khúc này cũng đồng nghĩa với việc thị trường sẽ ngày càng phân hóa.

Những sản phẩm chỉ dựa vào câu chuyện "vị trí đẹp", "tiềm năng tăng giá" hay "cam kết lợi nhuận" sẽ khó thuyết phục nhà đầu tư chuyên nghiệp. Ngược lại, những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác thực tế, đơn vị vận hành tốt và dòng tiền được chứng minh bằng dữ liệu sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Với nhà đầu tư, bài toán vì thế không còn đơn giản là "mua căn nào rẻ hơn", mà là "tài sản nào tạo ra dòng tiền tốt hơn sau khi đã tính đủ chi phí và rủi ro".

Đây cũng có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới: từ cuộc chơi của kỳ vọng sang cuộc chơi của hiệu quả.

Và trong cuộc chơi đó, căn hộ thương mại, dịch vụ vẫn có dư địa phát triển, nhưng lợi nhuận sẽ không đến từ việc mua rồi chờ giá tăng. Lợi nhuận bền vững hơn có thể nằm ở khả năng lựa chọn đúng sản phẩm, hiểu đúng pháp lý, kiểm soát đòn bẩy và quan trọng nhất là chứng minh được dòng tiền thực tế của tài sản.

Đà Nẵng: Nhiều triển vọng mới

Về dài hạn, triển vọng của căn hộ thương mại, dịch vụ tại Đà Nẵng có thể được nhìn nhận trong mối quan hệ với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với việc chỉ đặt kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, định hướng phát triển Đà Nẵng thành trung tâm thương mại, tài chính và logistics của khu vực có thể tạo ra một lớp nhu cầu mới bên cạnh động lực truyền thống từ du lịch. Quy hoạch của thành phố cũng định hướng phát triển các trung tâm thương mại quy mô lớn, tuyến phố thương mại - tài chính, khu chức năng thương mại - dịch vụ trong Khu thương mại tự do và hệ thống logistics đa phương thức.

Ở góc độ bất động sản, điều đáng kỳ vọng không chỉ là lượng khách tăng mà là cơ cấu khách hàng trở nên đa dạng hơn. Một thị trường phụ thuộc quá lớn vào khách du lịch thường có tính mùa vụ cao; trong khi sự xuất hiện của khách công vụ, chuyên gia, doanh nghiệp và các hoạt động thương mại có thể giúp nhu cầu lưu trú được phân bổ đều hơn trong năm.

Du lịch vẫn sẽ là một động lực quan trọng. Định hướng của Đà Nẵng đến năm 2030 là trở thành trung tâm du lịch và dịch vụ chất lượng cao, với mục tiêu tổng lượt khách do cơ sở lưu trú phục vụ khoảng 13-14 triệu lượt, trong đó khách quốc tế khoảng 5,8-6,3 triệu lượt. Đây là nền tảng đáng chú ý đối với các sản phẩm có khả năng tham gia vào chuỗi lưu trú và dịch vụ.

Tuy nhiên, triển vọng của thị trường cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn đối với chất lượng sản phẩm. Khi nguồn cung tăng, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và cạnh tranh giữa các dự án sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay giá bán. Khả năng vận hành, thiết kế, tiện ích, chất lượng dịch vụ và khả năng thích ứng với nhiều nhóm khách hàng sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh.

Vì vậy, triển vọng lớn nhất của căn hộ thương mại, dịch vụ có lẽ không nằm ở một "cơn sốt" ngắn hạn, mà ở quá trình Đà Nẵng mở rộng vai trò của một đô thị du lịch sang trung tâm kinh tế, thương mại, tài chính và dịch vụ của khu vực. Khi nền kinh tế đô thị phát triển theo hướng đa dạng hơn, bất động sản cũng có cơ hội chuyển từ tài sản đơn thuần sang một phần của hệ sinh thái dịch vụ.

Đây có thể là nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của phân khúc này. Nhưng trong chu kỳ đó, thị trường nhiều khả năng sẽ không tăng trưởng đồng đều. Những sản phẩm gắn được với nhu cầu thực của đô thị và có khả năng vận hành hiệu quả sẽ có nhiều cơ hội hơn; còn những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ phải đối mặt với sự sàng lọc ngày càng rõ nét.