Căn hộ Hà Nội: Nhu cầu thực tiếp tục dẫn dắt thanh khoản

Theo số liệu của One Housing, trong quý II/2026, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 16.500 giao dịch, giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025. Thanh khoản suy giảm trên diện rộng, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước áp lực lãi suất, những biến động của kinh tế và quá trình điều chỉnh, cập nhật thông tin quy hoạch.

Đáng chú ý, mức độ suy giảm không đồng đều giữa các loại hình. Chung cư chiếm khoảng 66% tổng số giao dịch, tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về thanh khoản. Nhà thổ cư đứng thứ hai với khoảng 28%, trong khi bất động sản thấp tầng chỉ chiếm khoảng 5%.

Con số này cho thấy một thực tế đáng chú ý: khi thị trường bước vào trạng thái phòng thủ, dòng tiền có xu hướng tìm đến những sản phẩm đáp ứng rõ ràng nhu cầu sử dụng, có khả năng tiếp cận rộng hơn và dễ thanh khoản hơn.

Căn hộ trở thành “điểm tựa” trong giai đoạn thận trọng

Không phải ngẫu nhiên chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch nhà ở Hà Nội.

Khác với đất nền hay bất động sản thấp tầng, căn hộ có nhóm khách hàng tương đối rõ ràng gồm người mua để ở, các gia đình trẻ, người chuyển đổi chỗ ở và một bộ phận nhà đầu tư khai thác cho thuê. Chính nhu cầu đa dạng này giúp thị trường căn hộ có nền tảng thanh khoản rộng hơn.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà trở thành một biến số quan trọng, người mua cũng có xu hướng tính toán kỹ hơn về tổng chi phí sở hữu. Một sản phẩm có giá trị vừa sức, tiến độ pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay hoặc hình thành trong thời gian tương đối ngắn sẽ có lợi thế hơn những tài sản phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Đây cũng là lý do căn hộ, dù không nằm ngoài xu hướng giảm thanh khoản chung, vẫn đang giữ được vị thế tương đối tích cực.

Dữ liệu thị trường trước đó cũng cho thấy nhu cầu đối với căn hộ Hà Nội vẫn ở mức đáng kể. Theo Cushman & Wakefield, riêng quý I/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 6.500 căn mở bán mới, tăng 5,9% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, khoảng 93% nguồn cung sơ cấp tập trung tại các khu vực ngoại thành, nơi được hưởng lợi từ sự cải thiện của hạ tầng giao thông và có mặt bằng giá cạnh tranh hơn so với khu vực lõi đô thị.

Điều này cho thấy thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển đáng kể về không gian phát triển. Khi khu vực trung tâm ngày càng hạn chế về quỹ đất và giá bán cao, người mua có nhu cầu ở thực buộc phải mở rộng bán kính tìm kiếm.

Nói cách khác, nhu cầu thực không biến mất khi giá nhà tăng cao, mà đang thay đổi cách lựa chọn: thay vì nhất thiết phải sở hữu một căn hộ ở khu vực trung tâm, người mua có thể chấp nhận đi xa hơn nếu đổi lại là mức giá hợp lý, hạ tầng tốt và chất lượng sống phù hợp.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, trong đó chất lượng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực trở thành những tiêu chí quan trọng hơn.

Đây có thể chính là chìa khóa để lý giải sức chống chịu của phân khúc căn hộ.

Hạ tầng sẽ quyết định “tọa độ” của nhu cầu thực

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự dịch chuyển của nhu cầu căn hộ ra các khu vực ngoài trung tâm. Nếu trước đây vị trí được hiểu đơn giản là càng gần trung tâm càng tốt, thì trong chu kỳ mới, khái niệm này có thể thay đổi thành “kết nối càng thuận tiện càng tốt”.

Đường vành đai, các tuyến metro, những trục hướng tâm và hệ thống giao thông liên vùng sẽ ngày càng có vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của một khu đô thị.

Đặc biệt, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, hay TOD, có thể tạo ra những cực dân cư mới. Khi một khu vực không chỉ có nhà ở mà còn có trường học, thương mại, dịch vụ, việc làm và phương tiện công cộng, nhu cầu ở thực sẽ có cơ sở để hình thành bền vững hơn.

Điều này cũng mở ra cơ hội cho những dự án căn hộ có vị trí không nằm trong khu vực trung tâm nhưng sở hữu kết nối hạ tầng tốt.

Tuy nhiên, thị trường sẽ ngày càng phân hóa. Không phải dự án nào ở “vùng hưởng lợi từ quy hoạch” cũng đồng nghĩa với khả năng tăng giá. Người mua ở thực sẽ quan tâm nhiều hơn đến thời gian di chuyển thực tế, tiện ích hiện hữu, chất lượng xây dựng, phí vận hành, pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu gia đình.

Nói cách khác, quy hoạch có thể tạo ra câu chuyện tăng trưởng, nhưng chính nhu cầu sử dụng thực mới quyết định khả năng hình thành thanh khoản bền vững.

Có thể nói, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường căn hộ Hà Nội có thể đang bước vào một giai đoạn mà không phải sản phẩm nào cũng dễ bán.

Thanh khoản sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí kết nối tốt, mức giá phù hợp với khả năng chi trả và đáp ứng được nhu cầu ở thực. Trong khi đó, những sản phẩm có giá quá cao so với giá trị sử dụng hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp nhiều thách thức hơn.