Căn hộ dọc tuyến metro số 1 tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung TP.HCM

Ghi nhận thực tế tại khu Đông TP.HCM cho thấy nhiều dự án căn hộ trung – cao cấp nằm gần các ga metro đã tăng giá mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Ở khu vực ga cuối Suối Tiên, nhiều dự án khác cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Môi giới địa phương cho biết Bcons Miền Đông – dự án nằm gần ga Suối Tiên – đã tăng khoảng 600–750 triệu đồng mỗi căn chỉ trong vòng một năm. Dự án lân cận là The East Gate dù có mặt bằng giá “mềm” hơn, dao động 2,1–2,6 tỷ đồng/căn, nhưng cũng ghi nhận đà tăng rõ rệt.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tại The East Gate đã tăng trung bình khoảng 32% so với đầu năm trước, trong khi Bcons Miền Đông tăng khoảng 40%. Động lực chính đến từ lợi thế kết nối hạ tầng giao thông công cộng, đặc biệt là khả năng tiếp cận metro số 1.

Theo báo cáo của JLL, kể từ khi metro số 1 chính thức vận hành vào cuối tháng 12/2024, chỉ sau một năm, giá căn hộ dọc tuyến tại TP.HCM đã tăng trung bình khoảng 8%. Bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng thêm 200–250 USD/m², tương đương 5,3–6,5 triệu đồng/m². Mức tăng này cao gấp đôi tốc độ tăng trung bình khoảng 4% của toàn thị trường căn hộ TP.HCM trong cùng giai đoạn.

Xu hướng này không phải là hiện tượng cá biệt. Tại Hà Nội, sau khi tuyến metro Cát Linh – Hà Đông đi vào khai thác từ cuối năm 2021, JLL ghi nhận giá căn hộ dọc tuyến tăng khoảng 19% chỉ sau một năm, trong khi mặt bằng chung toàn thị trường Thủ đô chỉ tăng khoảng 12%. Điều này cho thấy hạ tầng đường sắt đô thị có khả năng tạo ra “lực đẩy” giá rõ rệt cho bất động sản khu vực lân cận.

Không chỉ tác động đến giá bán, metro còn làm thay đổi cách thức phát triển đô thị. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, giai đoạn từ năm 1990 đến 2015, các dự án bất động sản tại TP.HCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường Vành đai 2, dựa trên hạ tầng đường bộ và phương tiện cá nhân. Khi đó, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) chưa hình thành rõ nét do thói quen sử dụng xe cá nhân và khả năng kết nối đường bộ vào trung tâm còn thuận tiện.

Tuy nhiên, việc các tuyến metro chính thức đi vào vận hành đã tạo bước ngoặt trong tư duy phát triển đô thị. Dữ liệu của JLL cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội. Phản ứng tích cực của thị trường với các dự án gần ga metro đang củng cố niềm tin của cơ quan quản lý trong việc thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Rút kinh nghiệm từ tuyến metro số 1, TP.HCM đã chủ động hơn khi triển khai metro số 2, xác định sớm các khu đất ưu tiên phát triển TOD quanh depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền, Bến Thành. Tuy vậy, giới chuyên gia lưu ý không phải dự án nào nằm gần ga metro cũng có thể tận dụng hiệu quả lợi thế này.

Theo JLL, một khu đô thị TOD thành công cần hội tụ đầy đủ các yếu tố gồm khả năng kết nối, hạ tầng giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích đồng bộ và mô hình bất động sản phức hợp. Việc chỉ phát triển các dự án nhà ở đơn lẻ quanh nhà ga, thiếu tiện ích và không gian công cộng, sẽ khó tạo ra sức sống bền vững cho khu vực.

Trong bối cảnh phần lớn các dự án TOD tại TP.HCM và Hà Nội đang được quy hoạch tại khu vực ngoại ô, bài toán kết hợp hài hòa giữa nhà ở, thương mại và dịch vụ sẽ đóng vai trò quyết định. Đây cũng là yếu tố then chốt để các dự án quanh metro không chỉ tăng giá trong ngắn hạn, mà còn duy trì giá trị ổn định và thanh khoản bền vững trong dài hạn.

Huyền Huyền