Căn hộ Đà Nẵng thiết lập mặt bằng giá mới

Mặt bằng giá thiết lập mức mới

Theo các báo cáo thị trường, trong quý I/2026, toàn bộ giỏ hàng căn hộ mở bán mới tại Đà Nẵng đều thuộc phân khúc hạng sang, với mức giá trên 120 triệu đồng/m2. Đây là sự thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước, khi phân khúc cao cấp (60 - 120 triệu đồng/m2) vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn.

Mặt bằng giá sơ cấp hiện đã lên khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2, tăng hai chữ số so với cùng kỳ năm trước. Một số ghi nhận cho thấy giá chào bán phổ biến trên thị trường đạt xấp xỉ 3.500 USD/m2, phản ánh xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới tại các dự án ven sông, ven biển và khu trung tâm.

Nguồn cung cũng tăng mạnh trong hai năm gần đây. Nếu trước 2024, mỗi năm thị trường chỉ có chưa tới 1.000 căn hộ mới, thì giai đoạn 2024 - 2025 đã ghi nhận hơn 8.000 căn mở bán. Tính lũy kế đến quý I/2026, tổng nguồn cung đạt khoảng 16.000 căn, trong đó khoảng một nửa thuộc phân khúc cao cấp.

Sự gia tăng nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực ven sông Hàn, Hòa Xuân, An Hải và Ngũ Hành Sơn - nơi còn quỹ đất phát triển và có lợi thế về hạ tầng, cảnh quan. Tuy nhiên, sự mở rộng này không đồng đều về phân khúc, khi phần lớn dự án mới đều hướng đến khách hàng cao cấp hoặc nhà đầu tư.

Dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 50% - 60% ở các dự án mở bán mới. Tuy nhiên, mức hấp thụ này đã có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn cuối năm trước, khi thị trường còn sôi động hơn nhờ kỳ vọng tăng giá.

Theo các đơn vị nghiên cứu, cơ cấu người mua hiện nay chủ yếu là nhà đầu tư, thay vì người mua ở thực. Trong số giao dịch thành công, phần lớn phục vụ mục đích cho thuê hoặc nắm giữ dài hạn, tận dụng lợi thế du lịch và nhu cầu lưu trú ngắn hạn tại Đà Nẵng.

Dữ liệu dài hạn cho thấy giá căn hộ tại Đà Nẵng đã tăng khoảng 60% - 70% so với năm 2019, trong khi đất nền tại nhiều khu vực đã tăng nhiều lần trong một thập kỷ.

Trước áp lực giá tăng, Đà Nẵng đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.

Năm 2025, thành phố đã bàn giao gần 3.000 căn hộ nhà ở xã hội. Giai đoạn đến 2030, khoảng 46 khu đất với tổng diện tích hơn 130ha được quy hoạch để phát triển khoảng 43.000 căn hộ. Riêng năm 2026, mục tiêu hoàn thành 5.000 căn được đặt ra.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng quy mô nhà ở xã hội vẫn cần mở rộng nhanh hơn để theo kịp tốc độ tăng giá của thị trường thương mại.

Áp lực với người ở thực

Áp lực đối với người mua ở thực tại thị trường căn hộ Đà Nẵng đang gia tăng rõ rệt khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập trong nhiều năm liên tiếp. Nếu trước đây việc sở hữu một căn hộ tại thành phố biển được xem là mục tiêu có thể đạt được sau vài năm tích lũy, thì hiện nay giấc mơ an cư đã trở nên xa vời hơn đối với phần lớn gia đình trẻ.

Một căn hộ trung cấp hiện nay thường có tổng giá trị lên đến vài tỷ đồng, đồng nghĩa người mua phải có khoản tích lũy ban đầu hàng trăm triệu đến hơn một tỷ đồng mới có thể tiếp cận khoản vay ngân hàng. Đây là rào cản rất lớn đối với những gia đình trẻ đang trong giai đoạn lập nghiệp, chi phí sinh hoạt còn cao và khả năng tích lũy chưa nhiều.

Không chỉ khó khăn ở khoản tiền ban đầu, áp lực trả nợ dài hạn cũng trở thành nỗi lo thường trực. Khi giá căn hộ tăng, số tiền vay ngân hàng lớn hơn kéo theo thời gian trả nợ kéo dài 20–25 năm, thậm chí 30 năm. Điều này khiến nhiều người mua phải cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định xuống tiền, bởi việc gánh một khoản vay lớn trong thời gian dài đồng nghĩa với việc phải chấp nhận hy sinh nhiều kế hoạch tài chính khác như đầu tư, giáo dục con cái hay dự phòng rủi ro.

Một vấn đề khác là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Phần lớn dự án mới hiện nay tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận của chủ đầu tư cao hơn. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường có nhiều sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của người dân địa phương, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất.

Khi lựa chọn bị thu hẹp, người mua buộc phải chấp nhận một trong hai phương án: hoặc tăng mức vay để mua căn hộ trong khả năng hạn chế, hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn để tìm kiếm mức giá phù hợp. Cả hai lựa chọn đều đi kèm những đánh đổi đáng kể về chất lượng sống, thời gian di chuyển và áp lực tài chính.

Sự dịch chuyển ra vùng ven vì giá trung tâm quá cao đang trở thành xu hướng rõ rệt. Nhiều gia đình trẻ chấp nhận mua nhà ở các khu vực xa nơi làm việc để đổi lấy mức giá dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo chi phí di chuyển tăng, thời gian đi lại dài hơn và phụ thuộc nhiều vào hạ tầng giao thông.

Có thể nói, Đà Nẵng vẫn được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng nhờ du lịch và đô thị hóa. Nhưng để phát triển bền vững, bài toán cân bằng giữa phân khúc cao cấp và nhu cầu ở thực sẽ đóng vai trò then chốt, không chỉ với thị trường bất động sản mà còn với an sinh đô thị trong dài hạn.