Căn hộ cho thuê: Cần giải toán dòng tiền khi lợi suất bị “bào mòn” bởi chi phí

Lợi nhuận bị “bào mòn”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê ngày càng cạnh tranh, căn hộ cho thuê từng được xem là “két sắt” tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư cá nhân nay đang đối mặt với một bài toán khó: lợi suất danh nghĩa vẫn đó nhưng lợi suất thực tế lại bị “bào mòn” đáng kể bởi hàng loạt chi phí phát sinh. Nếu chỉ nhìn vào giá thuê hàng tháng so với giá mua căn hộ, nhiều người dễ lạc quan rằng tỷ suất sinh lời 5–7%/năm là chấp nhận được. Tuy nhiên, khi đi sâu phân tích dòng tiền, bức tranh trở nên phức tạp hơn rất nhiều.

Trước hết, chi phí đầu tư ban đầu không chỉ dừng ở giá mua căn hộ. Nhà đầu tư còn phải tính đến thuế, phí công chứng, phí bảo trì 2%, chi phí nội thất và trang thiết bị để căn hộ có thể cho thuê được. Những khoản này có thể chiếm thêm 5–10% giá trị căn hộ, làm tăng vốn đầu tư thực tế và kéo giảm lợi suất ngay từ vạch xuất phát. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí lãi vay càng làm dòng tiền thêm áp lực, đặc biệt trong giai đoạn lãi suất biến động khó lường.

Tiếp theo là nhóm chi phí vận hành – yếu tố “ăn mòn” lợi suất rõ rệt nhất nhưng thường bị đánh giá thấp. Phí quản lý chung cư, phí gửi xe, chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ, khấu hao nội thất, thay thế thiết bị hỏng hóc… đều là những khoản nhỏ lẻ nhưng cộng dồn theo thời gian lại trở thành con số đáng kể. Chưa kể, căn hộ không phải lúc nào cũng kín khách. Thời gian trống phòng giữa hai hợp đồng thuê, dù chỉ một đến hai tháng mỗi năm, cũng đủ làm doanh thu sụt giảm 8–15%.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý và thuế cũng tác động trực tiếp đến dòng tiền. Thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, thuế giá trị gia tăng (trong trường hợp doanh thu vượt ngưỡng), hay các quy định mới về đăng ký tạm trú, an ninh, phòng cháy chữa cháy… có thể làm tăng chi phí tuân thủ hoặc hạn chế khả năng cho thuê ngắn hạn. Với những nhà đầu tư nhắm đến mô hình Airbnb hay cho thuê linh hoạt, rủi ro chính sách càng khiến dòng tiền thiếu ổn định.

Theo chia sẻ của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, bước vào thị trường căn hộ cho thuê với tâm thế khá vững vàng. Căn hộ 2 phòng ngủ tại Cầu Giấy, nơi tập trung đông người nước ngoài làm việc, từng được cho thuê với giá 25 triệu đồng/tháng.

Thế nhưng, sự ổn định không kéo dài. Dù nằm trong khu vực được đánh giá là “điểm nóng” cho thuê, việc tìm khách mới không hề dễ dàng như kỳ vọng. Thị trường căn hộ cho thuê hiện đã có nhiều thay đổi, nguồn cung tăng nhanh, trong khi nhóm khách thuê dài hạn ngày càng thận trọng hơn với “túi tiền”.

Khi có khách mới, giá thuê chỉ còn 17–18 triệu đồng mỗi tháng. Con số này, nhìn bề ngoài vẫn khá cao, nhưng không còn tương xứng với giá trị căn hộ đã tăng mạnh sau nhiều năm.

“Phí quản lý, bảo trì tăng dần, nội thất bắt đầu xuống cấp, thời gian trống phòng trở thành chi phí vô hình nhưng rất thực. Cho thuê giờ chỉ đủ duy trì dòng tiền cơ bản, chứ không còn là kênh sinh lời như trước”, nhà đầu tư này thừa nhận.

Cần giải bài toán dòng tiền

Trong bối cảnh lợi suất bị “bào mòn” như vậy, bài toán quan trọng không còn là “cho thuê được bao nhiêu” mà là “giữ lại được bao nhiêu” sau khi trừ toàn bộ chi phí. Để giải bài toán dòng tiền, nhà đầu tư cần tiếp cận theo hướng quản trị tài chính thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá tài sản. Một trong những giải pháp là tối ưu chi phí ngay từ khâu mua vào: chọn dự án có phí quản lý hợp lý, chất lượng xây dựng tốt để giảm chi phí sửa chữa về sau, và vị trí có nhu cầu thuê bền vững nhằm hạn chế thời gian trống phòng.

Bên cạnh đó, việc định giá thuê linh hoạt theo thị trường, cải thiện trải nghiệm người thuê để tăng tỷ lệ gia hạn hợp đồng, hay sử dụng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp (nếu chi phí hợp lý) cũng giúp ổn định dòng tiền. Với nhà đầu tư vay vốn, cần đặc biệt chú ý đến cấu trúc dòng tiền: đảm bảo tiền thuê ròng đủ trang trải lãi vay và một phần gốc, tránh tình trạng “bù lỗ” kéo dài với hy vọng tăng giá trong tương lai.

Thực tế, dữ liệu từ Batdongsan cho thấy tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM đã giảm liên tục trong nhiều năm, từ mức 6–8% trước dịch Covid-19 xuống quanh 2–2,5% hiện nay. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Savills đều ghi nhận lợi suất cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua, thậm chí thấp hơn lãi suất tiết kiệm.

Trong bức tranh đó, nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi tiền thuê không đủ bù lãi vay, dòng tiền âm kéo dài khiến nhiều người buộc phải “nuôi” căn hộ bằng thu nhập từ nguồn khác. Việc đầu tư thêm vào nội thất để tăng sức hút cho thuê chỉ giúp cải thiện khả năng tìm khách, nhưng khó mang lại hiệu quả tài chính tương xứng.

Hiện nay, thị trường chung cư cho thuê đang bước vào giai đoạn “thử lửa” đối với các quyết định đầu tư. Khi giá nhà neo cao, giá thuê khó tăng, bài toán không còn nằm ở việc “cho thuê được bao nhiêu”, mà là liệu dòng tiền có đủ bền để nhà đầu tư đi hết chu kỳ hay không.