Bước sang 2026: Loạt quy định mới kỳ vọng “cởi trói” cho thị trường bất động sản

Định hướng sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Tại Hội nghị tổng kết năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026 của Bộ Xây dựng diễn ra tháng 12/2025, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cho biết Bộ sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm khơi thông nguồn lực thị trường.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, trọng tâm là tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo hành lang pháp lý thông thoáng để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cũng nhìn nhận, giá giao dịch bất động sản những năm gần đây có xu hướng tăng dần nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do vẫn tồn tại tình trạng găm hàng, đẩy giá, đầu cơ. Điều này làm mặt bằng giá bị đẩy lên cao và gây mất cân đối cung – cầu. Cơ cấu sản phẩm cũng chưa hợp lý khi thiếu nhà ở giá phù hợp với đa số người dân; nhiều dự án chậm triển khai vì vướng thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch.

Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Một điểm đáng chú ý khác là Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, quy định giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, tính tiền và không cần làm thủ tục đề nghị miễn (trừ trường hợp miễn theo thời hạn). Trường hợp được giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ cũng không cần làm thủ tục đề nghị giảm.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho thời gian còn lại, tính theo chênh lệch giữa loại đất sau và trước khi chuyển mục đích.

Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% phần chênh lệch trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt trên mức đó.

Mức thu này chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Thu hồi phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận trên 75%

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít dự án bị đình trệ do doanh nghiệp không thể thỏa thuận đủ 100% diện tích đất với người dân, dù đã đạt được sự đồng thuận của phần lớn chủ sử dụng đất.

Từ 1/1/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng hết thời hạn hoặc hết gia hạn mà chưa hoàn tất thỏa thuận. Khi đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Quy định này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai.

Mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng

Luật Xây dựng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tháng 12/2025, có hiệu lực từ 1/7/2026. Tuy nhiên, một số quy định về miễn giấy phép xây dựng sẽ được áp dụng sớm từ 1/1/2026.

Luật mới mở rộng lên 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm: công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp; dự án đầu tư công đặc biệt; dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh; công trình theo tuyến liên tỉnh; công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và công trình phục vụ hoạt động bay; công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép; hạ tầng viễn thông thụ động; công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.

Đáng chú ý, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù về quy hoạch, kiến trúc, cũng thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài không giáp đường đô thị, không làm thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy và môi trường, cũng được miễn giấy phép.