BHS Property: Nguồn cung và thanh khoản đều “khởi sắc”, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc

Nguồn cung được cải thiện rõ rệt, lượng giao dịch tăng ở nhiều phân khúc, trong khi dòng tiền có xu hướng quay trở lại những sản phẩm có pháp lý minh bạch, sở hữu lâu dài, hạ tầng đồng bộ và giá trị sử dụng thực.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, thanh khoản cải thiện

Bộ phận Nghiên cứu và phát triển - BHS Group (BHS R&D) vừa công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam – Quý II/2026 với nhiều thông tin đáng chú ý.

Dù sự phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc và địa phương, những diễn biến mới đang cho thấy thị trường đã bước sang một trạng thái tích cực hơn: Nguồn cung dần được khơi thông, thanh khoản cải thiện và nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng thực chất hơn.

Một trong những tín hiệu tích cực rõ nhất của thị trường trong quý II/2026 là sự gia tăng đáng kể của nguồn cung nhà ở.

Theo BHS Property, nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trong quý II đạt hơn 30.000 căn, tăng 24% so với quý trước. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung phân khúc này đạt hơn 47.700 căn, trong đó hơn một nửa đến từ hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, lượng giao dịch nhà ở cao tầng trong riêng quý II đạt hơn 18.300 căn, trong khi con số lũy kế 6 tháng đầu năm vượt 35.600 căn. Hà Nội và TP.HCM tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi lần lượt chiếm khoảng 24% và 28% lượng tiêu thụ trong nửa đầu năm.

Những con số này cho thấy một thực tế quan trọng: nhu cầu trên thị trường vẫn còn rất lớn. Khi nguồn cung được đưa ra thị trường với số lượng đủ lớn, giao dịch cũng có xu hướng tăng lên, đặc biệt tại các dự án mới, có vị trí tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực.

Tại Hà Nội, quý II ghi nhận hơn 8.000 căn hộ sơ cấp, tăng tới 70% so với quý trước. Lượng giao dịch đạt hơn 5.200 căn, tăng 54% theo quý và tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh thị trường căn hộ Thủ đô đã trải qua giai đoạn nguồn cung hạn chế kéo dài.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận diễn biến tích cực. Nguồn cung sơ cấp quý II đạt gần 9.100 căn, với hơn 5.540 căn đến từ 11 dự án mở bán mới. Đáng chú ý hơn, tỷ lệ hấp thụ chung trong quý đạt 74,8%, còn lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 79,6%, tương đương hơn 10.100 sản phẩm được tiêu thụ. Nhiều dự án mới tại khu vực Bình Dương cũ ghi nhận tình trạng bán hết 100% trong đợt đầu mở bán, cho thấy sức cầu thực tế vẫn khá tốt tại những khu vực có mức giá cạnh tranh và hạ tầng phát triển.

Đây có thể xem là một trong những điểm sáng lớn nhất của thị trường quý II: người mua không biến mất, mà đang lựa chọn kỹ hơn.

Dòng tiền đang tìm đến những sản phẩm có giá trị thực

Nếu nhìn sâu hơn vào diễn biến giao dịch, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng chọn lọc.

Không còn tâm lý mua bằng mọi giá như giai đoạn thị trường tăng nóng, dòng tiền hiện ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng hiện hữu hoặc có tiến độ triển khai cụ thể. Đây cũng là lý do các dự án mới tại khu vực vùng ven, nơi có mặt bằng giá hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị, đang nhận được sự quan tâm đáng kể.

Điều này thể hiện khá rõ tại TP.HCM. Việc nguồn cung căn hộ hạng B tăng mạnh, cùng sự trở lại của một số sản phẩm hạng C tại khu vực Bình Dương cũ, đã tạo thêm lựa chọn cho người mua. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại TP.HCM có xu hướng đi ngang từ cuối năm 2025 đến nay, với biên độ giá được thu hẹp do cơ cấu nguồn cung thay đổi.

Ở các thị trường ngoài Hà Nội và TP.HCM, quý II cũng ghi nhận hơn 13.400 căn hộ sơ cấp, trong đó lượng giao dịch đạt hơn 6.300 căn. Hưng Yên, Đà Nẵng và Tây Ninh là những thị trường nổi bật về nguồn cung và giao dịch.

Sự dịch chuyển này cho thấy một xu hướng có thể sẽ tiếp tục trong thời gian tới: dòng tiền bất động sản đang mở rộng khỏi hai đô thị lớn, tìm kiếm những thị trường có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đầu tư mạnh và mặt bằng giá còn dư địa.

Nửa cuối năm 2026: Thị trường đứng trước một chu kỳ nguồn cung mới

Một điểm đáng kỳ vọng khác là lượng nguồn cung dự kiến được đưa ra thị trường trong 6 tháng cuối năm.

Theo dự báo của BHS Property, riêng phân khúc nhà ở cao tầng, Hà Nội có thể đón hơn 22.300 sản phẩm mới, trong khi TP.HCM có hơn 27.600 sản phẩm dự kiến được bổ sung. Các thị trường miền Bắc ngoài Hà Nội có thể có thêm hơn 34.000 sản phẩm, còn khu vực miền Trung và miền Nam ngoài TP.HCM dự kiến có hơn 11.600 sản phẩm.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung tương lai cũng rất đáng chú ý, với hơn 18.500 sản phẩm tại Hà Nội, hơn 26.700 sản phẩm tại TP.HCM và hơn 71.500 sản phẩm tại các thị trường khác trong 6 tháng cuối năm.

Nếu các kế hoạch này được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ có thêm một lượng hàng hóa đáng kể, qua đó góp phần giải quyết bài toán thiếu cung kéo dài tại nhiều đô thị lớn.

Đáng chú ý, nguồn cung tương lai không chỉ tập trung ở Hà Nội và TP.HCM mà còn mở rộng tới Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh và nhiều địa phương khác. Điều này có thể tạo ra một mặt bằng thị trường cân bằng hơn, đồng thời mở rộng không gian lựa chọn cho người mua.