BĐS công nghiệp bước vào chu kỳ mới: FDI giá trị cao định hình cuộc chơi

Theo ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nền tảng công nghiệp của Việt Nam đang được củng cố rõ nét khi bước vào năm 2026. Thị trường không còn tăng trưởng dựa thuần túy vào lợi thế chi phí, mà đang dịch chuyển sang mô hình vận hành quy mô lớn, gắn với chuỗi giá trị cao.

Số liệu của Savills cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lĩnh vực sản xuất – chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh của dòng vốn ngoại vào các ngành có hàm lượng công nghệ cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn.

Song song với đó, hơn 16,6 tỷ USD vốn đầu tư công được giải ngân đã thúc đẩy hàng loạt dự án hạ tầng giao thông, logistics và cảng biển. Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép – Thị Vải cùng các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng giúp giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các khu công nghiệp trọng điểm.

Ở chiều ngược lại, dòng vốn trong nước cũng có dấu hiệu quay trở lại thị trường nhưng theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn. Sự cải thiện của tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng khung pháp lý rõ ràng hơn đang thúc đẩy xu hướng liên doanh giữa nhà phát triển nội địa và nhà đầu tư nước ngoài, nhằm phát triển các khu công nghiệp chất lượng cao.

Một điểm nhấn khác của chu kỳ mới là yêu cầu “xanh hóa” và phát triển bền vững. Các mô hình khu công nghiệp sinh thái như Prodezi Eco-IP hay Phú Mỹ 3 cho thấy hiệu quả rõ rệt trong việc tối ưu chi phí vận hành và giảm phát thải, qua đó gia tăng sức hút đối với các tập đoàn đa quốc gia. Theo ông John, yếu tố bền vững đang dần trở thành điều kiện bắt buộc, thay vì chỉ là lợi thế cộng thêm.

Savills đánh giá năm 2026 mang tính bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ tăng trưởng dựa trên chi phí thấp sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống, nơi hạ tầng, năng lượng và dữ liệu được vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn cao.

Trong khi đó, theo Avison Young, bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm sáng” thu hút FDI, nhưng lợi thế chi phí không còn là yếu tố quyết định. Việc điều chỉnh bảng giá đất, kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê khu công nghiệp sẽ thay đổi “luật chơi”. Thay vào đó, chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, tính minh bạch và năng lực vận hành mới là yếu tố giữ chân nhà đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng, duy trì tâm thế lạc quan đi kèm chiến lược phát triển bài bản sẽ là chìa khóa để bất động sản công nghiệp Việt Nam bước qua chu kỳ mới một cách ổn định và bền vững.

Huyền Huyền