Bất động sản vùng ven “hút” nguồn cung căn hộ mới

Nguồn cung ổn định

Theo Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý I/2026 vừa được Savills công bố, tổng nguồn cung duy trì ổn định với 66 dự án cung cấp hơn 6.500 căn hộ. Tỉ lệ lấp đầy vượt 80%, trong đó căn hộ hạng A và B đạt tỉ lệ cao hơn, trong khi hạng C thấp hơn. Giá thuê trung bình tăng nhẹ theo quý và giảm nhẹ theo năm.

Hà Nội tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, với vốn FDI đăng ký đạt 479 triệu USD trong quý I/2026. Nhu cầu được thúc đẩy bởi các chuyên gia và đội ngũ quản lý nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp FDI và tổ chức quốc tế, trong khi việc mở rộng các cụm công nghiệp tiếp tục hỗ trợ nhu cầu dài hạn đối với nhà ở cho người nước ngoài.

Nguồn cung chỗ ở chất lượng cao còn hạn chế tại các tỉnh công nghiệp lân cận như Ninh Bình và Hưng Yên tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê chuyển dịch về Hà Nội, đặc biệt đối với các dự án hạng A được quản lý bởi các đơn vị điều hành quốc tế.

Từ năm 2026 trở đi, tổng cộng 17 dự án dự kiến sẽ được ra mắt, cung cấp hơn 2.000 căn hộ mới với các nhà điều hành có thương hiệu được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế trên thị trường.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong quý I/2026 giảm theo quý và theo năm, đạt 6.108 căn. Số lượng căn bán được giảm theo quý và theo năm. Hạng B chiếm 79% tổng lượng giao dịch.

"Từ cuối quý IV/2025, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng tăng, điều này đã tác động trực tiếp đến số căn hộ bán được trên thị trường" - bà Hằng nói.

Bà Hằng cho biết, nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở và được hỗ trợ bởi sự phát triển liên tục của hạ tầng.

Trong 9 tháng cuối năm 2026, hạng A và B sẽ chiếm ưu thế trong nguồn cung mới khoảng 16.700 căn. Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội, điều này được hỗ trợ bởi hạ tầng phát triển và mở rộng các hoạt động phát triển.

Giá vẫn “neo cao”

Về giá bán, Savills cho biết, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 100 triệu đồng/m2, giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Nguồn cung mới tiếp tục là động lực chính của thị trường, chiếm 70% số lượng giao dịch. Mặc dù 90% nguồn cung này nằm ngoài Vành đai 3, nhưng vẫn vượt trội so với toàn thị trường với mức hấp thụ cao hơn 12 điểm %.

Trong 5 năm qua, giá thứ cấp tăng nhanh hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với các căn hộ đã hoàn thiện và có tính khả dụng cao. Tăng trưởng giá sơ cấp mạnh nhất ở hạng B. Ở thị trường thứ cấp, hạng C dẫn đầu, cho thấy sức hấp dẫn gia tăng của các sản phẩm có giá hợp lý khi người mua ưu tiên yếu tố giá trị.

Ở chiều giao dịch, thị trường có dấu hiệu chững lại sau kỳ nghỉ Tết khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Savills nhận định, các yếu tố vĩ mô như những thảo luận liên quan đến Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn dài hạn hay áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng đã khiến thời gian ra quyết định kéo dài, qua đó làm giảm nhịp giao dịch.

Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường vẫn duy trì xu hướng đi lên, trong khi giá thứ cấp nhìn chung ổn định và chưa ghi nhận biến động đáng kể.

Về triển vọng, Savills cho rằng nhu cầu đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa dài hạn và sự phát triển của hạ tầng. Thị trường đang trải qua giai đoạn dịch chuyển mang tính cấu trúc, từ khu vực lõi trung tâm ra các vùng ngoại thành, dưới tác động kép của hạ tầng và sự khan hiếm quỹ đất nội đô.

Trong dài hạn, tăng trưởng của thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ gắn với cấu trúc đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho biết, trong một cuộc khảo sát với hơn 1.000 người, có tới 91% số người trả lời rằng giá nhà đang ở mức cao tới rất cao so với mức thu nhập. Ông cũng cho biết, giấc mơ an cư đang nằm ngoài tầm với của nhóm thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng. Không phải ngẫu nhiên mà niềm tin về cơ hội an cư hạ xuống mức thấp như vậy. Thực tế cho thấy, trong khi giá chung cư tăng bằng lần, thì mức thu nhập chỉ nhích nhẹ hoặc “dậm chân tại chỗ”.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, khi nhìn vào cấu trúc chi phí của một dự án căn hộ trong năm 2026, hiện chưa thấy yếu tố nào đủ điều kiện để kéo giá bán sơ cấp đi xuống.

Thứ nhất là chi phí nhân công xây dựng. Hiện nay, thị trường lao động ngành xây dựng đang cạnh tranh rất gay gắt, buộc các doanh nghiệp phải trả lương cao hơn mới có thể tuyển được đội ngũ thi công, đặc biệt là thợ lành nghề.

Thứ hai là chi phí vật liệu xây dựng. Bên cạnh xu hướng tăng của giá nguyên liệu, yếu tố trượt giá và biến động tỷ giá cũng khiến chi phí thiết bị, vật tư nhập khẩu gia tăng.

Thứ ba là chi phí vốn vay. Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất cao hơn khiến chi phí tài chính của các dự án tăng lên. Khi giá vốn đầu vào tăng, giá thành sản phẩm đầu ra không thể giảm xuống.

“Khi cộng tất cả các yếu tố này lại, có thể thấy không có biến số nào đang đi theo chiều hướng giảm. Vì vậy, giá căn hộ sơ cấp về bản chất không có dư địa để giảm, mà chỉ có thể tăng hoặc phân hóa theo từng phân khúc”, ông Trung nhìn nhận.