Bất động sản ven đô: Thỏi nam châm hút dòng tiền, kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn

Bất động sản vùng ven hút dòng tiền

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng hạn hẹp, giá đất leo thang và nguồn cung mới hạn chế, các khu vực ven đô càng được giới đầu tư quan tâm. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn đã tạo cú hích cho toàn thị trường, kéo theo hệ thống tiện ích đô thị, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, khu vui chơi, làm cho khu vực trở nên hấp dẫn với cả nhà đầu tư dài hạn và người mua ở thực.

Một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy sức hút của bất động sản ven đô chính là hạ tầng giao thông. Tại Hà Nội, các trục vành đai 3, 3.5, vành đai 4, cùng hàng loạt tuyến hướng tâm và cao tốc kết nối các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Hòa Bình… đang dần định hình một không gian đô thị mở rộng. Khi thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm được rút ngắn đáng kể, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn như trước. Điều này tạo tiền đề để người mua chấp nhận sống xa trung tâm hơn, đổi lại là không gian sống rộng rãi, môi trường trong lành và mức giá hợp lý hơn. Với nhà đầu tư, hạ tầng luôn đi trước giá đất, nên việc “đón đầu” các khu vực ven đô có quy hoạch bài bản trở thành chiến lược được ưu tiên.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng, sự thay đổi trong nhu cầu và tâm lý của người mua nhà cũng góp phần thúc đẩy dòng tiền chảy về vùng ven. Sau đại dịch và những biến động kinh tế, người dân ngày càng coi trọng chất lượng sống, không gian xanh và các tiện ích đồng bộ, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm chật chội. Các khu đô thị ven đô được quy hoạch theo mô hình “all-in-one”, tích hợp nhà ở, trường học, y tế, thương mại và công viên, đang đáp ứng tốt xu hướng này. Đối với người mua ở thực, đây là lựa chọn cân bằng giữa khả năng tài chính và chất lượng sống; còn với nhà đầu tư, đó là tệp khách hàng ổn định, giúp giảm rủi ro thanh khoản so với các sản phẩm thuần đầu cơ.

Một yếu tố không thể bỏ qua là mặt bằng giá và kỳ vọng lợi suất. Khi giá bất động sản nội đô đã neo ở mức cao, biên độ tăng giá trong tương lai trở nên hạn chế, thì vùng ven lại mang đến dư địa tăng trưởng hấp dẫn hơn. Ở nhiều khu vực, giá đất, nhà ở ven đô chỉ bằng 30–50% so với trung tâm, trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Điều này tạo ra “khoảng trống giá” đủ lớn để dòng tiền đầu tư tìm đến, nhất là trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên những tài sản có nền giá thấp, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế. Xu hướng đầu tư lướt sóng ngắn hạn đã giảm nhiệt, thay vào đó là chiến lược nắm giữ trung hạn, chờ hạ tầng hoàn thiện và dân cư hình thành.

Ngoài ra, chính sách và định hướng phát triển đô thị của các địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt dòng tiền. Việc mở rộng địa giới hành chính, nâng cấp các huyện ven đô lên quận hoặc thành phố trực thuộc, cùng với việc thu hút các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, đã tạo ra nhu cầu thực về nhà ở cho lực lượng lao động và chuyên gia. Khi nhu cầu ở thực gia tăng, thị trường bất động sản vùng ven không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà còn có nền tảng khai thác cho thuê và sử dụng lâu dài, giúp dòng tiền trở nên bền vững hơn.

Dòng tiền cũng có chọn lọc

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản ven đô Hà Nội không còn là thị trường kém hấp dẫn như trước, mà đang bước vào giai đoạn phát triển bứt phá. Với hệ thống hạ tầng giao thông mạnh mẽ, quy hoạch đô thị rõ ràng, dòng tiền đầu tư đang và sẽ dịch chuyển có chọn lọc.

“Năm 2026, các dự án vùng ven và ngoại thành sẽ tiếp tục được dẫn dắt chủ yếu bởi lực cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Động lực của phân khúc này đến từ tiến độ triển khai các công trình hạ tầng chiến lược như vành đai, metro và hệ thống cao tốc liên vùng, giúp rút ngắn thời gian kết nối với khu vực lõi đô thị”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội phân tích.

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong khẩu vị sản phẩm. Dòng tiền đang dần rời xa các sản phẩm thuần đầu cơ, khó khai thác, để tìm đến những bất động sản có thể tạo ra giá trị sử dụng thực. Đất nền ven đô chỉ thực sự hút tiền khi nằm trong khu dân cư hiện hữu, có khả năng xây dựng và khai thác trong ngắn – trung hạn. Các khu đô thị đồng bộ, có tiện ích, dân cư về ở sớm, hoặc nhà ở gắn với khu công nghiệp, khu dịch vụ đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Điều này phản ánh xu hướng đầu tư bền vững hơn, khi nhà đầu tư không chỉ kỳ vọng tăng giá mà còn quan tâm đến dòng tiền cho thuê và khả năng thanh khoản lâu dài.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, ngay cả dòng vốn của các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đang thể hiện sự chọn lọc rõ rệt. Thay vì mở rộng tràn lan quỹ đất vùng ven, nhiều doanh nghiệp tập trung vào những địa bàn có nhu cầu ở thực lớn, dân số tăng nhanh và có khả năng hấp thụ sản phẩm tốt. Các dự án được phát triển theo hướng bài bản, chú trọng pháp lý, tiến độ và tiện ích, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của thị trường. Sự chọn lọc này góp phần làm giảm rủi ro bong bóng, đồng thời nâng cao chất lượng chung của nguồn cung bất động sản vùng ven.

Ở góc độ vĩ mô, dòng tiền có chọn lọc cũng phản ánh tâm thế “phòng thủ” của thị trường trong giai đoạn nhiều biến động. Khi kỳ vọng lợi nhuận không còn quá dễ dàng, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức sinh lời vừa phải, đổi lại là sự an toàn và khả năng xoay vòng vốn tốt. Những khu vực ven đô hội tụ đủ yếu tố: hạ tầng thực chất, quy hoạch rõ ràng, nhu cầu ở thực và giá còn dư địa tăng trưởng sẽ tiếp tục là nơi dòng tiền dừng chân. Ngược lại, các thị trường phát triển nóng nhờ tin đồn, thiếu nền tảng sử dụng thực, sẽ ngày càng khó thu hút vốn.