Bất động sản trong kỷ nguyên mới: Lợi nhuận không phải là thước đo thành công

Thị trường bất động sản đang đi qua một giai đoạn không dễ đoán định, nơi cảm xúc và lý trí của nhà đầu tư liên tục giằng co. Theo ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT CenLand, bối cảnh hiện tại không chỉ là một nhịp điều chỉnh thông thường, mà là bước chuyển buộc người tham gia thị trường phải thay đổi cách nghĩ và cách làm.

Quan sát diễn biến gần đây, dễ thấy một bức tranh hai gam màu. Một bên là sự dè chừng khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, chính sách điều hành liên tục cập nhật. Bên còn lại là những nhà đầu tư sẵn sàng “xuống tiền” với kỳ vọng tận dụng thời điểm thị trường đang tái định giá.

Ông Vũ cho rằng trạng thái này là bình thường. Khi dòng tiền dồi dào, tâm lý thị trường thường ổn định hơn; ngược lại, áp lực tài chính gia tăng sẽ kéo theo sự thận trọng. Tuy nhiên, điều đáng nói là thị trường bất động sản vốn vận động theo chu kỳ, và chính những giai đoạn khó khăn lại là lúc phân định rõ năng lực của từng nhà đầu tư.

Khác biệt lớn nhất của hiện tại, theo lãnh đạo CenLand, nằm ở việc “luật chơi” đã không còn như trước. Các yếu tố về pháp lý, thuế và kỷ cương thị trường đang được siết lại, khiến những cách làm tùy tiện hay chạy theo đám đông dần mất đất sống. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là cuộc chơi dễ dãi, mà đòi hỏi sự nghiêm túc và tuân thủ.

Ở chiều tích cực, quá trình này được xem là bước thanh lọc cần thiết. Khi môi trường minh bạch hơn, những nhà đầu tư làm ăn bài bản sẽ có lợi thế, thay vì bị cạnh tranh bởi các chiêu thức thiếu chuẩn mực. Thị trường nhờ đó có cơ hội dịch chuyển sang quỹ đạo phát triển bền vững, thay cho kiểu tăng trưởng nóng dựa nhiều vào đầu cơ.

Đi sâu vào bản chất, ông Vũ nhấn mạnh một nguyên lý cốt lõi: bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi tạo ra dòng tiền. Mà muốn có dòng tiền, trước hết phải có dòng người.

Nói cách khác, một tài sản dù được quảng bá hấp dẫn đến đâu nhưng không gắn với nhu cầu sử dụng thực, không tạo ra hoạt động kinh tế, thì khó duy trì sức hút dài hạn. Đây cũng là lý do những dự án gắn với hạ tầng, tiện ích và lưu lượng người dùng lớn thường giữ được giá trị ổn định hơn.

Minh chứng cho điều này, ông nhắc đến mô hình phát triển tại Nhật Bản, nơi một doanh nghiệp địa ốc xây dựng hệ sinh thái xoay quanh một nhà ga lớn ở Tokyo. Nhờ dòng người qua lại mỗi ngày ở quy mô hàng triệu lượt, khu vực này tạo ra nguồn thu đều đặn và duy trì sức sống suốt nhiều thập kỷ.

Từ câu chuyện đó, ông Vũ cảnh báo về rủi ro của xu hướng “ôm đất chờ thời” tại những khu vực thiếu hạ tầng và động lực kinh tế. Trong bối cảnh mới, những tài sản không tạo ra giá trị khai thác thực sẽ dần bị bỏ lại phía sau.

Liên quan đến lãi suất – yếu tố đang tác động trực tiếp đến quyết định của người mua nhà – ông Vũ cho rằng đây chỉ là biến số mang tính ngắn hạn. Dẫu vậy, giai đoạn này sẽ tạo áp lực rõ rệt lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí vốn tăng, khả năng chống chịu sẽ trở thành yếu tố sống còn.

Ngược lại, những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, kiểm soát tốt rủi ro và không phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ có dư địa để trụ vững, thậm chí mở rộng danh mục khi thị trường điều chỉnh.

Tổng thể, thị trường đang bước vào một chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ. Doanh nghiệp yếu, dự án vướng pháp lý hay nhà đầu tư thiếu hiểu biết sẽ dần bị đào thải. Trong khi đó, nhóm kiên định với nguyên tắc đầu tư dựa trên giá trị thực sẽ nổi lên như những người dẫn dắt cuộc chơi.

Theo ông Vũ, đây không còn là thời điểm cho những giấc mơ làm giàu nhanh. Thị trường mới đòi hỏi sự chuyên nghiệp, hiểu luật và tôn trọng luật. Ai thích nghi được với chuẩn mực mới sẽ tồn tại và phát triển, còn lại sẽ buộc phải rời khỏi cuộc chơi.