Bất động sản TP.HCM trước cơ hội lớn từ mạng lưới metro: Dòng tiền dịch chuyển về các cực đô thị mới

Trong xu hướng đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, hay TOD (Transit-Oriented Development), ngày càng được chú ý. Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, mục tiêu của TOD không đơn thuần là tạo ra những khu vực tăng giá đất quanh nhà ga, mà quan trọng hơn là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất của đô thị. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản, những lợi ích này cũng đang tạo ra một động lực đáng kể để nâng cao giá trị tài sản trong dài hạn.

Metro trở thành yếu tố mới định hình giá trị bất động sản

Sau khi tuyến metro số 1 của TP.HCM đi vào hoạt động, những tác động tích cực đối với các dự án nằm dọc tuyến đã bắt đầu được quan sát rõ hơn. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, các khu vực được hưởng lợi từ khả năng kết nối bằng metro ghi nhận những chuyển biến tích cực về giá nhà và thanh khoản. Hoạt động thương mại cũng có thêm động lực khi lượng người qua lại gia tăng, qua đó hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại.

Những diễn biến này đang dần thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá một dự án bất động sản. Nếu trước đây vị trí thường được nhìn nhận chủ yếu thông qua khoảng cách địa lý tới trung tâm, thì hiện nay thời gian di chuyển và khả năng kết nối đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn. Một dự án cách trung tâm vài chục kilomet nhưng có kết nối giao thông công cộng thuận tiện hoàn toàn có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn nếu người dân có thể tiếp cận khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ trong khoảng thời gian hợp lý.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và chi phí sở hữu phương tiện cá nhân tăng lên. Khi mạng lưới metro được mở rộng, lợi thế của những dự án nằm gần nhà ga hoặc có khả năng kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng sẽ ngày càng rõ nét.

Theo Cushman & Wakefield, TOD đang dần chuyển từ một yếu tố cộng thêm thành tiêu chí mang tính chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM. Giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở diện tích hay vị trí hiện tại mà còn phụ thuộc vào khả năng kết nối và mức độ thuận tiện trong tương lai.

Đối với phân khúc bán lẻ, tác động của metro có thể được nhìn thấy sớm nhất. Những nhà ga có lưu lượng hành khách lớn, đặc biệt là các ga trung chuyển, ga trung tâm hay ga cuối tuyến, có khả năng tạo ra dòng người ổn định cho các khu vực xung quanh. Đây là nền tảng để thu hút các thương hiệu bán lẻ, gia tăng lượt khách mua sắm và cải thiện tỷ lệ lấp đầy mặt bằng.

Với căn hộ, lợi ích lại đến từ cả nhu cầu ở thực và nhu cầu cho thuê. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, người trẻ, các gia đình trẻ và lực lượng lao động đô thị có thêm lý do để lựa chọn nơi ở xa lõi trung tâm nhưng có không gian sống tốt hơn, nhiều tiện ích và khả năng kết nối thuận tiện tới nơi làm việc.

Điều này mở rộng đáng kể không gian phát triển của thị trường nhà ở. Thay vì tập trung quá lớn vào khu vực trung tâm vốn có giá cao và nguồn cung hạn chế, dòng tiền có thể tìm đến các khu vực mới nổi nhưng sở hữu lợi thế về hạ tầng. Bất động sản văn phòng cũng có thể hưởng lợi từ TOD, dù điều kiện để tạo ra tác động rõ nét cao hơn. Một nhà ga metro đơn lẻ chưa đủ để hình thành một trung tâm văn phòng mới. Khu vực đó cần có cộng đồng doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực đủ lớn.

Do đó, các điểm trung chuyển lớn hoặc những khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm việc làm mới sẽ có nhiều cơ hội hơn. Khi doanh nghiệp, người lao động, dịch vụ và cư dân cùng tập trung, nhu cầu đối với văn phòng, nhà ở, bán lẻ và các dịch vụ khác sẽ tạo thành một hệ sinh thái hỗ trợ lẫn nhau.

Khách sạn cũng được kỳ vọng hưởng lợi khi metro giúp du khách tiếp cận các điểm lưu trú thuận tiện hơn, đồng thời dễ dàng di chuyển tới các khu vực trung tâm và điểm tham quan.

Tuy nhiên, về dài hạn, nhóm bất động sản có tiềm năng hưởng lợi lớn nhất lại là các dự án hỗn hợp, tích hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong phạm vi có thể tiếp cận bằng cách đi bộ quanh nhà ga. Mô hình này tạo ra dòng người xuyên suốt nhiều thời điểm trong ngày, giúp nâng cao hiệu quả khai thác mặt bằng và sử dụng đất. Khi cư dân có thể sống, làm việc, mua sắm, giải trí ngay trong cùng một khu vực, giá trị của bất động sản cũng có thêm nền tảng để tăng trưởng bền vững.

TOD mở đường cho những cực tăng trưởng mới của TP.HCM

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy metro không chỉ đơn thuần là một phương tiện giao thông mà còn có thể trở thành nền tảng định hình lại cấu trúc đô thị. Tại Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul, sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng đã góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực. Thay vì toàn bộ hoạt động kinh tế tập trung vào một lõi trung tâm truyền thống, các trung tâm việc làm, thương mại, nhà ở và giải trí mới lần lượt xuất hiện dọc theo các hành lang giao thông công cộng.

Mô hình này mang lại lợi ích kép cho thị trường bất động sản. Một mặt, CBD truyền thống tiếp tục duy trì vai trò trung tâm tài chính, quản trị và các dịch vụ cao cấp. Mặt khác, các cực đô thị mới được hình thành, tạo thêm không gian phát triển cho nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ.

Đối với TP.HCM, đây có thể là một hướng phát triển đáng chú ý trong những năm tới. Theo Cushman & Wakefield, thành phố hiện mới ở giai đoạn đầu của quá trình này. Trong khi khu vực trung tâm Quận 1 tiếp tục giữ vai trò quan trọng, các khu vực dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM có nhiều tiềm năng để phát triển thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Nếu quá trình này diễn ra đồng bộ, giá trị bất động sản tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt sẽ không chỉ được hỗ trợ bởi yếu tố giao thông mà còn bởi sự phát triển của cả hệ sinh thái đô thị. Đây chính là điểm khác biệt giữa việc xây dựng một tuyến metro đơn thuần và phát triển đô thị theo mô hình TOD. Một tuyến metro giúp người dân di chuyển nhanh hơn, nhưng TOD có thể tạo ra một hệ thống đô thị mới xung quanh tuyến giao thông đó.

Khi dân cư tăng lên, doanh nghiệp xuất hiện, dịch vụ phát triển và không gian công cộng được đầu tư đồng bộ, nhu cầu đối với bất động sản cũng được mở rộng. Giá trị tài sản khi đó được hỗ trợ bởi khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Với thị trường bất động sản, đây là triển vọng đáng chú ý trong dài hạn. Những khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể dần trở thành các cực đô thị mới nếu được kết nối tốt với mạng lưới metro và các loại hình giao thông khác.

Đặc biệt, sự kết hợp giữa metro, đường bộ và các phương thức giao thông kết nối đầu cuối sẽ giúp mở rộng bán kính tiếp cận của nhà ga. Khi việc đi lại thuận tiện hơn, người dân có thể chấp nhận sống xa CBD truyền thống hơn mà vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận nơi làm việc.

Điều này cũng tạo thêm dư địa cho nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại những khu vực còn quỹ đất lớn. Các dự án mới có thể được phát triển theo hướng tích hợp nhiều chức năng, từ căn hộ, văn phòng, thương mại tới trường học, dịch vụ và không gian công cộng. Về phía nhà đầu tư, sự thay đổi này đòi hỏi cách nhìn dài hạn hơn. Thay vì chỉ quan tâm một dự án cách nhà ga bao xa, yếu tố quan trọng sẽ là khu vực đó có hình thành được một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh hay không.

Nếu hội tụ được quỹ đất phù hợp, kết nối giao thông đa phương thức và quy hoạch sử dụng đất đa dạng, một khu vực hoàn toàn có thể trở thành cực tăng trưởng mới. Nhìn rộng hơn, TOD đang mở ra một câu chuyện tích cực cho thị trường bất động sản TP.HCM. Giá trị của bất động sản trong tương lai sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng và mức độ thuận tiện trong cuộc sống.

Metro vì thế không chỉ giúp người dân đi lại nhanh hơn mà còn có thể mở rộng không gian phát triển của thành phố, tạo thêm các trung tâm kinh tế mới và gia tăng hiệu quả sử dụng đất. Khi mạng lưới metro tiếp tục được mở rộng và các khu TOD được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản TP.HCM có thêm cơ sở để hình thành một chu kỳ phát triển mới, trong đó những khu vực sở hữu lợi thế hạ tầng và khả năng kết nối tốt sẽ ngày càng trở thành điểm đến đáng chú ý của dòng vốn.