Bất động sản TP.HCM: “Giảm tốc” sau nhịp phục hồi, tiếp tục “nín thở” chờ lực cầu?

Nguồn cung giảm ở nhiều phân khúc

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu mạnh, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Điểm đáng chú ý là giao dịch không biến mất hoàn toàn nhưng thu hẹp đáng kể. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Xu hướng này phản ánh tâm lý phòng thủ gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro vĩ mô vẫn hiện hữu.

Ở phân khúc đất nền – vốn nhạy cảm với dòng tiền đầu cơ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý trước.

Với căn hộ, dù TP.HCM vẫn đóng vai trò dẫn dắt về nguồn cung, thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận lượng giao dịch giảm tới 44%, cho thấy dòng tiền lớn đang có xu hướng đứng ngoài quan sát.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, trong đó những sản phẩm thiếu pháp lý, vị trí kém hoặc chủ đầu tư năng lực hạn chế gần như không còn cơ hội tiếp cận dòng tiền.

Bước sang quý II/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường tiếp tục đối mặt nhiều thách thức khi lãi suất vẫn neo ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa có dấu hiệu nới lỏng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ dao động khoảng 300–400 sản phẩm mở bán, tiếp tục tập trung tại các khu vực có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào và sự chênh lệch cung – cầu.

Đối với căn hộ, nguồn cung mới ước đạt khoảng 5.000–7.000 căn, song vẫn được đánh giá là thấp so với nhu cầu. Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc B và C giữ vai trò chủ đạo ở khu vực vùng ven. Giá bán sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục xu hướng tăng, trong khi thanh khoản tập trung vào các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản.

Vẫn “nín thở” chờ lực cầu

Dù thực tế, một số tín hiệu tích cực đã xuất hiện từ cuối năm trước như lãi suất dần ổn định, pháp lý dự án được tháo gỡ và nguồn cung mới bắt đầu rục rịch quay lại, nhưng lực cầu – yếu tố quyết định thanh khoản – vẫn chưa thực sự phục hồi mạnh. Điều này khiến toàn bộ thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”, nơi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều thận trọng hơn bao giờ hết.

Điểm dễ nhận thấy nhất là lượng giao dịch vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước dịch. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm đầu tư, đã thay đổi đáng kể về tâm lý. Nếu trước đây họ sẵn sàng xuống tiền nhanh vì lo “mất cơ hội”, thì hiện nay xu hướng phổ biến là quan sát, so sánh và trì hoãn quyết định. Nguyên nhân chính đến từ việc giá nhà vẫn đang neo ở mức rất cao so với thu nhập.

Trong nhiều khu vực, giá căn hộ trung – cao cấp đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Khi giá chưa giảm nhưng kỳ vọng lợi nhuận lại không còn hấp dẫn như trước, lực cầu đầu tư suy yếu là điều khó tránh khỏi. Thị trường vì vậy mất đi một lực đẩy quan trọng từng tạo nên thanh khoản mạnh mẽ trong giai đoạn 2020–2022.

Một yếu tố khác khiến lực cầu chưa thể bật tăng là áp lực tài chính của người mua vẫn còn lớn. Dù lãi suất đã giảm so với đỉnh, mặt bằng lãi vay mua nhà vẫn chưa đủ thấp để tạo ra “cú hích tâm lý”.

Người mua hiện nay tính toán kỹ hơn về dòng tiền dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Việc vay ngân hàng để mua nhà không còn là quyết định dễ dàng, nhất là với những khoản vay kéo dài 20–30 năm. Điều này khiến nhu cầu ở thực – vốn được kỳ vọng thay thế lực cầu đầu tư – phục hồi chậm hơn dự báo.

Tuy nhiên, việc thị trường “nín thở” không hoàn toàn mang ý nghĩa tiêu cực. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn thanh lọc cần thiết sau chu kỳ tăng nóng. Những doanh nghiệp yếu về tài chính hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy đã buộc phải tái cấu trúc, trong khi các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh đang chuẩn bị cho chu kỳ mới bằng việc tích lũy quỹ đất, hoàn thiện pháp lý và cải thiện sản phẩm. Quá trình tái cấu trúc này tuy khiến thị trường trầm lắng trong ngắn hạn nhưng lại giúp nền tảng dài hạn trở nên bền vững hơn.

Triển vọng phục hồi lực cầu được kỳ vọng sẽ rõ nét hơn khi ba yếu tố cùng hội tụ: lãi suất ổn định ở mức thấp hơn, nguồn cung đa dạng hơn và niềm tin người mua được cải thiện. Khi người mua cảm thấy rủi ro giảm bớt và cơ hội rõ ràng hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại. Tuy vậy, quá trình này có thể diễn ra chậm và theo từng giai đoạn, thay vì bật tăng mạnh như các chu kỳ trước. Năm 2026 vì thế được xem là năm bản lề – giai đoạn thị trường tích lũy và chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới.