Bất động sản phía Nam đang chứng kiến một làn sóng tái cơ cấu mạnh mẽ

Làn sóng M&A nghìn tỷ trở lại

Những tháng gần đây, hoạt động M&A bất động sản ở phía Nam trở nên nhộn nhịp hơn khi nhiều doanh nghiệp trong nước buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư nhằm giảm áp lực tài chính. Ở chiều ngược lại, các nhà đầu tư có tiềm lực đang tận dụng cơ hội để gom quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, sẵn sàng cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Mới nhất, Tập đoàn DIC đã thông qua phương án chuyển nhượng 4 phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Dự án có quy mô gần 465ha, trong đó phần chuyển nhượng khoảng 45ha. Bên nhận chuyển nhượng là hai doanh nghiệp nội địa – Công ty CP TNT Phú Hoà và Công ty CP EverLand An Giang. Thương vụ này dự kiến mang về cho DIC gần 3.000 tỷ đồng.

Trước đó, LDG Group cũng thống nhất chủ trương bán dự án chung cư LDG Sky tại Khu đô thị mới Bình Nguyên (TP.HCM). Dự án gồm 5 block, gần 1.700 căn hộ. Dù chưa công bố giá trị và đối tác, doanh nghiệp thừa nhận việc chuyển nhượng nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.

Ở phân khúc đất trung tâm, cuối năm 2025, Địa ốc Ngân Hiệp – công ty con của Novaland – gây chú ý khi nhanh chóng mua hơn 30 triệu cổ phiếu SEA, trở thành cổ đông lớn của Seaprodex. Giá trị thương vụ ước tính không dưới 1.000 tỷ đồng. Seaprodex hiện sở hữu khu đất “kim cương” rộng 1.600m² tại số 2-4-6 Đồng Khởi, được quy hoạch làm tổ hợp khách sạn, thương mại và văn phòng 20 tầng.

Một thương vụ khác diễn ra khá kín tiếng là việc đổi chủ dự án Saigon Broadway – khu căn hộ hơn 3.200 căn trên trục Mai Chí Thọ. Dự án từng thuộc Novaland nhưng đã được chuyển nhượng dần từ năm 2020. Đến tháng 8/2025, thông qua các cấu trúc sở hữu trực tiếp và chéo, Sơn Kim Land đã gián tiếp nắm quyền kiểm soát Công ty Sun City – chủ đầu tư dự án.

Khối nội vươn lên dẫn dắt

Thương vụ M&A lớn nhất phía Nam trong năm qua là việc CapitaLand Tower (Singapore) nhận chuyển nhượng hơn 150ha tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, với giá trị được tiết lộ lên tới gần 17.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, cán cân M&A đang nghiêng rõ về phía nhà đầu tư trong nước.

Theo Avison Young, so với giai đoạn cao điểm 2021–2022, số lượng và giá trị giao dịch M&A năm 2025 đều giảm, giá trị trung bình mỗi thương vụ thấp hơn và thời gian đàm phán kéo dài hơn. Dù vậy, bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút M&A nhiều nhất. Đáng chú ý, khối nội đã vượt lên, trở thành bên mua chủ đạo trong phần lớn các thương vụ trên 100 triệu USD.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, nhận định thị trường hiện nghiêng về phía nhà đầu tư, với xu hướng thận trọng trong định giá, cấu trúc giao dịch và đặc biệt là khâu thẩm định pháp lý. Những thương vụ thành công thường mang tính “tái sắp xếp bàn cờ”, giúp nhà đầu tư chuẩn bị vị thế cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Dữ liệu của Avison Young cũng cho thấy phần lớn giao dịch M&A tập trung tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh, phản ánh dòng vốn dài hạn đang hướng về những khu vực có dư địa tăng trưởng lớn nhờ nhu cầu ở thực và hạ tầng liên vùng phát triển nhanh.