Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng chờ lực đẩy từ du lịch, cơ hội mở ra sau giai đoạn sàng lọc

Dù vậy, đà tăng trưởng của ngành du lịch, những cải thiện về hạ tầng và các chính sách bán hàng linh hoạt đang tạo nền tảng cho quá trình tái cơ cấu thị trường. Trong giai đoạn tới, triển vọng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào tính minh bạch pháp lý, hiệu quả khai thác và năng lực vận hành thực tế của từng dự án.

Du lịch tăng trưởng tạo nền tảng dài hạn cho bất động sản nghỉ dưỡng

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026 của DKRA Consulting, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với không ít thách thức về thanh khoản. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc mạnh, những nền tảng đến từ hoạt động du lịch và sự phát triển hạ tầng tiếp tục là yếu tố đáng chú ý đối với triển vọng dài hạn.

Số liệu kinh tế trong báo cáo cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2026, GRDP của Đà Nẵng tăng 10,31% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động du lịch tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng tích cực khi tổng lượt khách do các cơ sở lưu trú phục vụ đạt 15,8 triệu lượt, tăng 26,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khách trong nước đạt 8,1 triệu lượt và khách quốc tế đạt 7,7 triệu lượt. Doanh thu từ hoạt động lưu trú đạt 52.945 tỷ đồng, tăng 26,2%.

Những con số này cho thấy sức hút du lịch của thành phố tiếp tục được duy trì, qua đó tạo cơ sở để kỳ vọng nhu cầu lưu trú và các dịch vụ phục vụ du khách có thêm dư địa phát triển. Với bất động sản nghỉ dưỡng, đây là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm năng khai thác của dự án, bên cạnh vị trí, chất lượng sản phẩm, khả năng kết nối và năng lực quản lý vận hành.

Tuy nhiên, tăng trưởng du lịch không đồng nghĩa toàn bộ sản phẩm nghỉ dưỡng đều có thể cải thiện thanh khoản ngay lập tức. Hiệu quả khai thác còn phụ thuộc vào đặc điểm từng dự án, mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thị trường và khả năng tạo ra dòng tiền thực tế. Đây cũng là lý do thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án, thay vì phục hồi đồng đều trên diện rộng.

Trong quý III/2026, nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đạt 158 căn, giảm 5% so với quý trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, trong khi thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới đáng kể. Lượng tiêu thụ chỉ ghi nhận một căn, tương đương khoảng 0,6% tổng nguồn cung.

Diễn biến này phản ánh sức cầu đối với biệt thự nghỉ dưỡng vẫn yếu trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư chưa thực sự cải thiện. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và các chương trình chia sẻ hoặc cam kết lợi nhuận, doanh thu nhằm gia tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm.

Xét về cơ cấu nguồn cung, phường Điện Bàn Đông chiếm khoảng 80% nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng trong quý. Trong khi đó, toàn bộ giao dịch phát sinh được ghi nhận tại phường Ngũ Hành Sơn. Sự tập trung của nguồn cung và giao dịch tại một số khu vực cho thấy vị trí và đặc điểm riêng của từng dự án có vai trò đáng kể trong việc thu hút khách hàng.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, giai đoạn thị trường trầm lắng cũng đặt ra yêu cầu đánh giá kỹ hơn chất lượng tài sản. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, khả năng khai thác thực tế, chi phí vận hành, tính pháp lý và sức hút của điểm đến cần được xem xét đồng thời. Đây là những yếu tố có thể tạo ra sự khác biệt về sức cạnh tranh khi thị trường bước vào chu kỳ cải thiện.

Nguồn cung hạn chế thúc đẩy quá trình chọn lọc, sản phẩm có giá trị khai thác được chú trọng

Không chỉ biệt thự nghỉ dưỡng, các loại hình khác cũng đang trải qua giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc. Với phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2026 duy trì ở mức 36 căn, không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, thị trường không ghi nhận giao dịch sơ cấp nào trong kỳ.

Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, trong khi dự án mới tiếp tục thiếu vắng. DKRA Consulting cho biết các chủ đầu tư vẫn duy trì chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán và ưu đãi nhằm cải thiện khả năng hấp thụ sản phẩm. Dù triển vọng ngắn hạn chưa có nhiều tín hiệu tích cực, việc thị trường hạn chế nguồn cung mới cũng cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trước khi triển khai dự án trong bối cảnh hiệu quả bán hàng chưa đạt kỳ vọng.

Ở phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp đạt 1.269 căn trong quý III/2026, tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm 4% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tiếp tục chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho tại các dự án đã mở bán trước đó. Lượng tiêu thụ ghi nhận 12 căn, gấp 12 lần quý trước, dù tỷ lệ tiêu thụ chỉ ở mức 1%.

Phường An Hải là khu vực nổi bật của phân khúc này, chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp và ghi nhận toàn bộ lượng giao dịch phát sinh trong kỳ. Giá bán sơ cấp nhìn chung không biến động nhiều so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán để cải thiện sức hấp thụ.

Dù lượng giao dịch condotel có sự gia tăng so với quý trước, quy mô tiêu thụ còn nhỏ cho thấy thị trường vẫn cần thêm thời gian để cải thiện. Điều đáng chú ý là trong bối cảnh thanh khoản thấp, khả năng thu hút khách hàng đang tập trung tại một số dự án và khu vực nhất định. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý IV/2026, nguồn cung mới bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng tiếp tục vắng bóng đáng kể. Nguồn cung sơ cấp nhiều khả năng vẫn phụ thuộc chủ yếu vào lượng hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu. Thanh khoản được dự báo duy trì ở mức thấp do những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để và niềm tin của nhà đầu tư chưa phục hồi rõ nét sau giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo ít biến động so với quý III/2026. Các chủ đầu tư có thể tiếp tục duy trì mức giá hiện tại, đồng thời tăng cường hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán nhằm tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận sản phẩm.

Dù vậy, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn có cơ sở từ đà tăng trưởng du lịch và những cải thiện về hạ tầng. Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu, khả năng phục hồi sẽ phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, sự cải thiện thanh khoản và hiệu quả khai thác thực tế của từng dự án.

Nhìn tổng thể, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng chưa bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét, nhưng quá trình sàng lọc hiện nay có thể góp phần định hình lại thị trường theo hướng chú trọng chất lượng sản phẩm và năng lực khai thác. Khi nguồn cung mới còn hạn chế, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp, khả năng vận hành hiệu quả và chính sách bán hàng hợp lý.

Về dài hạn, sự phát triển của du lịch vẫn là một trong những nền tảng quan trọng đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều cho mọi sản phẩm. Khả năng tạo dòng tiền thực, tính minh bạch và sức cạnh tranh của từng dự án sẽ là những yếu tố quyết định mức độ hấp dẫn khi thị trường từng bước cải thiện.