Bất động sản nghỉ dưỡng 2026: Chu kỳ mới của “ít nhưng chất”

Không còn chạy theo số lượng, mà là cuộc đua nâng chuẩn

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn mà việc tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo của thị trường nghỉ dưỡng.

Theo ông, những chủ đầu tư chủ động nâng cấp sản phẩm, tái định vị thương hiệu, chuẩn hóa vận hành và gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến sẽ là lực lượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng kế tiếp. Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, không theo kịp yêu cầu ngày càng cao của thị trường sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời cuộc chơi.

Đồng quan điểm, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, cho rằng Việt Nam đang đứng trước cơ hội “nâng chất” toàn diện thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư tái đầu tư vào tài sản hiện hữu – từ thiết kế, cảnh quan, vận hành đến thương hiệu – sẽ chiếm ưu thế trong chu kỳ mới.

Với nền tảng nguồn cầu phục hồi tích cực, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành của nhà đầu tư nội địa, năm 2026 được kỳ vọng đánh dấu giai đoạn thị trường chuyển từ “mở rộng quy mô” sang “tối ưu hiệu quả”.

Từ “mua – bán chênh lệch” sang bài toán khai thác thực

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng “ăn chắc mặc bền”: chắc về pháp lý, bền về vận hành.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu vận hành theo logic mua – bán chênh lệch giá, thì nay giá trị tài sản trong quá trình khai thác mới là yếu tố quyết định. Nhà đầu tư không còn đặt niềm tin tuyệt đối vào các cam kết lợi nhuận cố định, mà quan tâm nhiều hơn đến công suất phòng, dòng tiền thực tế, chi phí vận hành và năng lực quản lý.

Sự thay đổi khẩu vị này trở nên rõ rệt sau giai đoạn suy giảm, khi không ít nhà đầu tư cá nhân chịu tổn thất ở các sản phẩm mang tính đầu cơ cao. Từ đây, tiêu chuẩn sản phẩm và năng lực vận hành được đặt ngang hàng với yếu tố vị trí – vốn từng là ưu tiên hàng đầu.

Hạ tầng, du lịch và pháp lý tạo lực đẩy

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù phân khúc nghỉ dưỡng vẫn còn khó khăn, nhưng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá nhờ sự phục hồi chung của thị trường và các “lực đẩy” quan trọng.

Trước hết là đà tăng trưởng của ngành du lịch. Bất động sản nghỉ dưỡng vốn có mối quan hệ cộng sinh với du lịch: khi lượng khách tăng, nhu cầu lưu trú và trải nghiệm gia tăng theo, tạo nền tảng cho công suất khai thác cải thiện.

Bên cạnh đó, sự bứt tốc của hạ tầng giao thông – từ cao tốc Bắc – Nam, các tuyến ven biển đến hệ thống sân bay mới và nâng cấp – đang rút ngắn thời gian di chuyển tới nhiều điểm đến. Điều này mở ra cơ hội cho các “thị trường mới” bên cạnh những địa phương truyền thống.

Song song, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án hiện hữu và tạo nền tảng cho dự án mới triển khai bài bản.

Cấu trúc nhà đầu tư thay đổi

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, từ năm 2026, thị trường nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc nhà đầu tư. Nhóm cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ khó quay lại. Thay vào đó là các nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định gắn với khai thác thực tế.

Vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo gia tăng, góp phần nâng chuẩn sản phẩm và tính bền vững của thị trường.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng các yếu tố tích cực như kinh tế tăng trưởng, khách quốc tế phục hồi mạnh, mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đến năm 2030 cùng việc tháo gỡ pháp lý cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… đang tạo nền tảng cho thị trường bật lại.

Tuy nhiên, giao dịch hiện tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và sản phẩm sở hữu lâu dài tại khu vực có du lịch phục hồi mạnh.

Ở phân khúc cao cấp hơn, bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels, cho biết Việt Nam hiện có 21 dự án branded residences đang hoạt động, đứng thứ hai Đông Nam Á sau Thái Lan và nằm trong top 10 toàn cầu về nguồn cung phát triển. Điều này cho thấy sức hút đáng kể của thị trường trong mắt các thương hiệu quốc tế.

Giai đoạn 2026–2030 được dự báo vẫn còn nhiều dư địa cho bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nhưng không còn chỗ cho tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo mô hình “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định.