Bất động sản khu công nghiệp: Vững vàng vượt sóng, đón làn sóng đầu tư mới

Theo báo cáo ngành của ACBS, triển vọng bất động sản KCN vẫn khá quan nhờ chính sách hỗ trợ thu hút FDI của Chính phủ, lợi thế địa chính trị, chi phí sản xuất cạnh tranh và việc Việt Nam ngày càng tăng cường hợp tác thương mại quốc tế.

FDI tăng mạnh, tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản công nghiệp

Một trong những động lực quan trọng nhất của thị trường KCN trong nửa đầu năm 2026 là sự tăng trưởng tích cực của dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Theo số liệu được ACBS tổng hợp, FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ, trong khi FDI giải ngân đạt hơn 13 tỷ USD, tăng 11%. Đáng chú ý, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo, với gần 63% tổng vốn FDI đăng ký trong kỳ.

Dòng vốn này không chỉ mang ý nghĩa về quy mô mà còn cho thấy nhu cầu thực tế đối với mặt bằng sản xuất tại Việt Nam vẫn rất lớn. Khi các doanh nghiệp quốc tế mở rộng công suất, xây dựng nhà máy hoặc dịch chuyển một phần chuỗi cung ứng, nhu cầu thuê đất KCN, nhà xưởng xây sẵn và các dịch vụ logistics đi kèm cũng được hưởng lợi.

Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore dẫn đầu với 7,3 tỷ USD, chiếm 42%, tiếp theo là Hàn Quốc với 5,45 tỷ USD, tương đương 31,4%. Nhiều dự án quy mô lớn tiếp tục được triển khai, trong đó có các dự án sản xuất chip, điện tử, AI, công nghệ cao và trung tâm dữ liệu.

Đáng chú ý, danh sách các dự án FDI lớn trong 6 tháng đầu năm có nhiều dự án liên quan trực tiếp đến lĩnh vực công nghệ và sản xuất hiện đại. Nhà máy đóng gói chip Samsung tại Thái Nguyên có tổng vốn đầu tư 4 tỷ USD; Nhà máy nhiệt điện LNG Hải Lăng tại Quảng Trị 2,2 tỷ USD; cùng nhiều dự án sản xuất bán dẫn, trung tâm dữ liệu AI và điện tử tại các địa phương khác.

Những dự án này được xem là chất xúc tác quan trọng đối với nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các địa bàn có hạ tầng giao thông và hệ sinh thái sản xuất phát triển.

BĐS Khu công nghiệp tiếp tục thu hút nhà đầu tư

Một yếu tố khác củng cố triển vọng dài hạn của bất động sản KCN là vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực. Theo ACBS, Việt Nam duy trì lợi thế nhờ vị trí địa lý thuận lợi, môi trường chính trị ổn định, chi phí sản xuất cạnh tranh và việc tăng cường hợp tác thương mại với thế giới.

Chi phí điện kinh doanh và tiền lương công nhân sản xuất tại Việt Nam hiện vẫn ở mức cạnh tranh so với nhiều quốc gia trong khu vực. Bên cạnh đó, Việt Nam đã ký kết và tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp sản xuất hướng tới xuất khẩu.

Đáng chú ý, trong bảng xếp hạng cạnh tranh ASEAN 2026 được trình bày trong báo cáo, Việt Nam đứng thứ 27, được đánh giá tăng hạng trong năm nay. Đây là một trong những nền tảng quan trọng giúp Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với dòng vốn sản xuất quốc tế.

Không chỉ dựa vào nguồn cung hiện hữu, thị trường KCN còn được hỗ trợ bởi kế hoạch mở rộng quỹ đất tại nhiều doanh nghiệp lớn.

ACBS cho biết một số doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất KCN rất lớn. Chẳng hạn, IDC sở hữu 18 KCN với tổng diện tích 4.488 ha, trong đó hơn 1.300 ha đất thương phẩm còn lại. Một số dự án mới như KCN Tân Phước 1 và KCN Vĩnh Quang đang được đẩy mạnh các thủ tục để có thể bắt đầu cho thuê.

Trong khi đó, Tổng Công ty IDICO cũng đang thúc đẩy phát triển nhà xưởng cho thuê, hướng tới mục tiêu phát triển khoảng 1 triệu m² nhà xưởng trong 3-5 năm tới. Đây là hướng đi phù hợp với nhu cầu ngày càng lớn của các doanh nghiệp muốn nhanh chóng đưa nhà máy vào hoạt động thay vì phải tự phát triển toàn bộ cơ sở sản xuất.

Hay tại Becamex IDC, doanh nghiệp đang sở hữu trực tiếp 8 KCN chủ yếu tại Bình Dương với tổng diện tích khoảng 5.225 ha. Nếu tính cả các công ty liên doanh, liên kết, tổng quỹ đất KCN lên tới hơn 15.000 ha.

Nguồn cung này tạo dư địa đáng kể để thị trường đáp ứng làn sóng đầu tư mới trong những năm tới.