Bất động sản khu công nghiệp đón đà phục hồi mở triển vọng tăng trưởng

Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án tăng, thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu và sự thận trọng của khách thuê khiến kết quả kinh doanh tiếp tục phân hóa.

Nhu cầu thuê đất khởi sắc

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp của SSI Research, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi sau giai đoạn chững lại bởi bất định thuế quan năm 2025. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cùng xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đất công nghiệp tại Việt Nam.

Báo cáo cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm. Riêng vốn đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, trong đó ngành sản xuất chiếm 45,8%. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới.

Nhu cầu thuê đất cũng chuyển biến tích cực. Trong quý 2/2026, lượng hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha, tăng so với mức 134 ha của quý trước và cao nhất theo quý kể từ quý 1/2024. Tại miền Nam, chỉ tiêu này đạt khoảng 67 ha, so với 57 ha trong quý 1 và 10 ha cùng kỳ năm trước.

Giá chào thuê tiếp tục tăng nhẹ. Theo số liệu CBRE được SSI Research dẫn lại, mức bình quân tại miền Bắc đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.

Dù thị trường cho thuê khởi sắc, kết quả kinh doanh chưa phục hồi đồng đều. Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần và lợi nhuận ròng toàn ngành theo tổng hợp của SSI Research lần lượt đạt khoảng 38.000 tỷ đồng và 4.000 tỷ đồng, giảm 20,2% và 40%.

BCM, KBC và D2D ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh do thiếu các giao dịch bán đất quy mô lớn và chi phí lãi vay tăng. SZC và SNZ chịu ảnh hưởng từ việc chuyển sang ghi nhận doanh thu theo phương pháp phân bổ đều. Ngược lại, IDC và VGC tăng trưởng lợi nhuận nhờ diện tích đất được hấp thụ tăng và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.

Diễn biến này cho thấy sự cải thiện của thị trường cần thêm thời gian để chuyển thành doanh thu, lợi nhuận, tùy tiến độ bàn giao và cách hạch toán của từng doanh nghiệp.

Nguồn cung mở rộng, biên lợi nhuận thu hẹp

SSI Research dự báo nguồn cung mới tăng tốc từ quý 4/2026 và trong năm 2027. Theo CBRE được dẫn trong báo cáo, diện tích đất công nghiệp bổ sung dự kiến khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.

Nguồn cung mở rộng tạo điều kiện đón dòng vốn sản xuất, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha năm 2027, tăng 18,6%. Khách thuê từ Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) và Hồng Kông (Trung Quốc) được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp thuê đất vẫn thận trọng trước chính sách thuế của Mỹ. Một số khách hàng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường hoặc mở rộng bằng dự án nhỏ hơn, có thể ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu của chủ đầu tư.

Áp lực đáng chú ý khác đến từ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng. Theo SSI Research, giá các vật liệu chủ yếu như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận của khu công nghiệp mới vì vậy được ước tính còn 30-35%, thấp hơn mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Trong khi chi phí tăng, giá thuê đất năm 2027 được dự báo cơ bản đi ngang do các dự án mới áp dụng giá cạnh tranh để thu hút khách thuê và nâng tỷ lệ lấp đầy.

Triển vọng tăng trưởng tiếp tục phân hóa

SSI Research ước tính tổng lợi nhuận ròng của nhóm chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22.300 tỷ đồng năm 2027, tăng 12,4%.

VGC được dự báo tăng lợi nhuận 29%, với đóng góp từ Sông Công II, Trấn Yên và các dự án hiện hữu. PHR và GVR tiếp tục được hỗ trợ bởi thu nhập đền bù chuyển đổi đất cao su.

Về dài hạn, hạ tầng giao thông cải thiện là nền tảng hỗ trợ nhu cầu. Tuy vậy, khả năng kiểm soát chi phí, hoàn thiện pháp lý và đưa quỹ đất vào khai thác sẽ quyết định mức độ hưởng lợi của từng doanh nghiệp.