Bất động sản gần metro tại TP.HCM tăng giá gấp đôi mặt bằng chung

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, các dự án bất động sản nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ ga metro đang cho thấy hiệu quả vượt trội về giá trị. Cụ thể, sau khi metro đi vào vận hành, giá bán các dự án này tăng trung bình 200–250 USD/m² mỗi năm, tương đương mức tăng khoảng 8%/năm, trong khi mặt bằng chung của thị trường TP.HCM chỉ tăng khoảng 4%.

Diễn biến này đánh dấu sự thay đổi đáng kể trong mô hình phát triển đô thị. Trước đây, trong giai đoạn từ năm 1990 đến 2015, bất động sản TP.HCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường vành đai 2, tập trung trong bán kính khoảng 10 km quanh trung tâm, dựa trên hạ tầng đường bộ và phương tiện cá nhân. Các dự án định hướng giao thông công cộng gần như chưa đóng vai trò đáng kể.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, khái niệm phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) từng chưa tạo được sức hút do thói quen sử dụng xe cá nhân. Tuy nhiên, quan điểm này đã thay đổi rõ rệt sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động tại Hà Nội từ tháng 11/2021 và TP.HCM từ tháng 12/2024.

Dữ liệu của JLL cho thấy, các dự án nằm gần metro hiện chiếm khoảng 14–16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội. Tỷ trọng này phản ánh vai trò ngày càng lớn của các dự án gắn với hạ tầng giao thông công cộng trong cấu trúc thị trường.

Không chỉ tại TP.HCM, xu hướng này còn thể hiện rõ hơn ở Hà Nội. Năm 2022, các dự án gần metro tại Thủ đô ghi nhận mức tăng giá lên tới 19%, trong khi mức tăng trung bình của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 12%, bất chấp bối cảnh thị trường chung gặp nhiều khó khăn.

Tại TP.HCM, metro đã trở thành động lực quan trọng thúc đẩy mở rộng không gian đô thị về phía Đông, vượt ra khỏi lõi trung tâm truyền thống và tiến dần đến khu vực vành đai 3. Trong khi đó, hành lang phía Tây – nằm giữa vành đai 2 và 3 – vẫn chưa được khai thác tương xứng do thiếu cú hích hạ tầng tương tự.

Từ năm 2025, TOD được Chính phủ xác định là một giải pháp trọng tâm nhằm giãn dân khu vực nội đô, đồng thời tạo động lực phát triển đô thị cân bằng hơn. Cùng với các khu đô thị tích hợp quy mô lớn hình thành dọc các tuyến vành đai, mô hình này được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững.

Theo các chuyên gia JLL, phản ứng tích cực của thị trường đối với bất động sản gần metro đã củng cố niềm tin của cơ quan quản lý trong việc đẩy mạnh phát triển TOD, đặc biệt sau khi TP.HCM được trao cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 98/2023/QH15. TOD ngày càng trở thành nền tảng quan trọng trong quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển dự án.

Tuy nhiên, JLL cũng lưu ý, để mô hình TOD phát huy hiệu quả lâu dài, các dự án cần được phát triển đồng bộ dựa trên bốn trụ cột: kết nối giao thông, hạ tầng đi bộ và phi cơ giới, hệ tiện ích đa dạng và mô hình bất động sản phức hợp. Trong bối cảnh phần lớn các dự án TOD tại TP.HCM và Hà Nội được quy hoạch ở khu vực ngoại ô với quy mô lớn, bài toán cân đối giữa nhà ở và thương mại sẽ đóng vai trò then chốt trong khả năng hấp thụ và gia tăng giá trị bền vững.