Băn khoăn với giá nhà dành cho người thu nhập trung bình: Bao nhiêu là phù hợp?

Giá nhà “vượt” thu nhập của người mua

Theo nhiều báo cáo thị trường gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam đã tăng mạnh trong giai đoạn 2020–2024 và vẫn tiếp tục duy trì xu hướng đi lên trong năm 2025–2026, dù tốc độ tăng có phần chậm lại. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp ở nhiều dự án mới hiện phổ biến trong khoảng 50–70 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án vượt 80–100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ mới ở nhiều khu vực đã vượt 70 triệu đồng/m² từ vài năm trước.

Với mức giá này, một căn hộ có diện tích khoảng 60–70 m2 tại Hà Nội hiện có giá dao động từ 3–5 tỷ đồng. Nếu lựa chọn các dự án có vị trí tốt hoặc thuộc phân khúc trung – cao cấp, giá có thể lên tới 6–7 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ, nhà liền kề, biệt thự và đất nền những năm gần đây đều ghi nhận xu hướng leo thang mạnh. Bình quân mỗi năm tăng khoảng 10–15%, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người lao động.

Riêng trong năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng trung bình khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng mỗi m2, tăng 23%. Nhiều địa phương khác cũng ghi nhận mức tăng phổ biến từ 10–15%.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguồn cung trên thị trường hiện vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại khá khan hiếm.

Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tại Việt Nam liên tục tăng trong những năm qua.

Thứ nhất là nguồn cung hạn chế, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá vừa phải. Nhiều dự án bị chậm phê duyệt do vướng mắc pháp lý, khiến lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường không đủ đáp ứng nhu cầu. Khi cung thấp hơn cầu, giá nhà có xu hướng tăng.

Thứ hai là chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Giá đất, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và chi phí pháp lý đều tăng trong những năm gần đây. Điều này khiến giá bán sản phẩm đầu ra khó có thể giảm.

Thứ ba là tâm lý đầu tư bất động sản của người Việt. Nhà đất vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản an toàn, khiến dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường lớn. Khi nhu cầu đầu tư tăng, giá nhà cũng bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, quá trình đô thị hóa nhanh cũng góp phần làm tăng nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn. Mỗi năm, hàng trăm nghìn lao động di cư tới Hà Nội và TP.HCM, tạo thêm áp lực lên thị trường nhà ở.

Giá bao nhiêu là hợp lý?

Trong góp ý đối với cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng tại các đô thị, người độc thân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng và hộ gia đình có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng mỗi tháng có thể được xem là nhóm thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, nhóm này không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, trong khi nhà ở thương mại trên thị trường hiện nay lại có mức giá khá cao, khiến khả năng tiếp cận bị hạn chế.

Từ thực tế đó, Hiệp hội đề xuất áp dụng cơ chế tín dụng ưu đãi dành cho người mua hoặc thuê mua căn hộ thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, lãi suất vay có thể ở mức khoảng 6–7% mỗi năm trong thời hạn 10–12 năm. Đáng chú ý, Hiệp hội cho rằng mức giá nhà ở từ khoảng 30–70 triệu đồng mỗi m2 được xem là tương đối phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình tại đô thị.

Khi giá nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, nhiều người mua nhà bắt đầu chuyển hướng sang các khu vực vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh.

Tại Hà Nội, những khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Thanh Trì đang trở thành lựa chọn của nhiều người mua nhà lần đầu. Giá căn hộ tại đây thường thấp hơn khu vực nội đô khoảng 20–30%.

Tương tự, tại khu vực phía Nam, nhiều người mua nhà đang dịch chuyển sang các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An – nơi có giá nhà “dễ thở” hơn.

Xu hướng này cũng phù hợp với chiến lược phát triển đô thị của các thành phố lớn, khi hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư mạnh để kết nối trung tâm với các khu vực vệ tinh.

Trong dài hạn, một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có cơ cấu sản phẩm cân bằng giữa các phân khúc. Nếu phần lớn nguồn cung tập trung vào nhà ở cao cấp trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung bình, thị trường sẽ dễ rơi vào tình trạng lệch pha.

Do đó, bài toán không chỉ nằm ở việc giá nhà cao hay thấp, mà quan trọng hơn là mức giá đó có phù hợp với thu nhập của người dân hay không.

Khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập được thu hẹp, thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn, người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn và bất động sản cũng phát triển bền vững hơn trong dài hạn.