Ăn theo quy hoạch, đất Nghệ An “sóng nhanh, rút gọn”: Trúng đấu giá rồi bỏ cọc

Khi thông tin quy hoạch lan truyền, dòng tiền đầu cơ nhanh chóng đổ về, đẩy giá đất tại các phiên đấu giá tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi “sóng” qua đi, hạ tầng chưa kịp hình thành, thanh khoản suy giảm, nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui, để lại hàng loạt lô đất trúng đấu giá nhưng không được hoàn tất giao dịch.

Một ví dụ điển hình là khu đấu giá đất Rú Cụp – Nam Lĩnh (xã Đại Huệ). Khoảng một tháng trước, sau khi xuất hiện thông tin đề xuất xây dựng Khu công nghiệp VSIP 4, khu vực này nhanh chóng trở thành tâm điểm săn đất. Giao dịch diễn ra sôi động nhưng phần lớn chỉ dừng ở mức sang nhượng tiền đặt cọc, hay còn gọi là “lướt cọc”, thay vì mua bán hoàn chỉnh.

Một người trúng đấu giá hai lô đất tại khu vực này, cho biết lô số 18, diện tích 252 m², có giá khởi điểm 882 triệu đồng nhưng được trúng đấu giá với mức hơn 2,38 tỷ đồng. Sau đó, lô đất này qua hai lượt lướt cọc, giá được đẩy lên hơn 3,4 tỷ đồng. Trong khi đó, lô góc số 19, diện tích 248 m², trúng đấu giá 2,53 tỷ đồng, dù từng được hỏi mua với giá cao trong giai đoạn sốt nóng, đến nay rao bán khoảng 3,1 tỷ đồng vẫn chưa tìm được người mua.

Theo giới môi giới địa phương, trong giai đoạn thị trường “nóng”, tiền đặt cọc mỗi lô thường dao động 100–300 triệu đồng, thời gian giữ cọc chỉ 10–20 ngày. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia với kỳ vọng sang tay nhanh để hưởng chênh lệch vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, khi thanh khoản giảm mạnh, không ít người chấp nhận bỏ cọc để thoát khỏi tình trạng “kẹt vốn”.

Thực trạng này không chỉ diễn ra tại xã Đại Huệ. Tại xã An Châu, đợt đấu giá 21 lô đất ở xóm Tân Phúc hồi tháng 8/2025 ghi nhận tới 17 lô bị bỏ cọc. Giá đất từ mức khởi điểm khoảng 2 tỷ đồng/lô bị đẩy lên hơn 4 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu ở thực, khiến giao dịch nhanh chóng rơi vào bế tắc.

Theo chính quyền địa phương, việc nhà đầu tư bỏ cọc sau đấu giá không chỉ gây lãng phí nguồn lực, mà còn làm gián đoạn kế hoạch sử dụng đất, phát sinh thêm chi phí và thời gian để tổ chức đấu giá lại.

Siết quản lý để hạ nhiệt đầu cơ

Theo các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là sự tham gia ồ ạt của nhà đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, chạy theo tâm lý đám đông và kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn. Khi thị trường đảo chiều, việc chấp nhận mất cọc trở thành cách rút lui nhanh nhất.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An, cho rằng cần siết chặt hơn cơ chế đấu giá, như nâng mức tiền đặt trước lên 30–50% giá trị lô đất, rút ngắn thời gian nộp đủ tiền trúng đấu giá và xem xét giới hạn số lô mỗi cá nhân được tham gia trong cùng khu vực quy hoạch.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP, quy định tiền đặt trước đấu giá quyền sử dụng đất ở tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, đồng thời cho phép cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Những quy định này được kỳ vọng sẽ góp phần lập lại trật tự thị trường, hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ ăn theo quy hoạch và đưa hoạt động đấu giá đất quay về đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển kinh tế – xã hội bền vững.