Xu hướng găm hàng của nhà đầu tư bất động sản: Đặt cược vào kỳ vọng tăng giá
Sau giai đoạn dài trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) đang ghi nhận tín hiệu ấm dần lên nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thay vì mua để ở, một bộ phận lớn người tham gia thị trường hiện nay lại có xu hướng “găm hàng”, chờ giá tăng để bán lại, tạo nên làn sóng đầu tư mang nặng tính kỳ vọng.
Làn sóng mua vào để giữ hàng chờ thời
Từ đầu năm 2025, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM chứng kiến tốc độ đặt cọc nhanh chóng, thậm chí ngay từ giai đoạn mở bán sơ khởi. Một dự án ở khu Tây Hà Nội đã có tới 70% căn hộ được giữ chỗ chỉ sau một tuần, phần lớn bởi khách hàng không mua để ở mà đầu tư đón sóng tăng giá.
Tại TP.HCM, xu hướng quay lại với đất nền vùng ven cũng đang diễn ra mạnh mẽ. Đòn bẩy tài chính được sử dụng nhiều hơn khi lãi suất vay tiếp tục xu hướng giảm, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân “xuống tiền” với kỳ vọng thu lợi nhuận trong vài năm tới.
Theo các chuyên gia, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng đang là yếu tố dẫn dắt hành vi thị trường. Từ sau đợt tăng mạnh 2019–2022, khi giá BĐS ở nhiều khu vực đã gấp đôi, thậm chí gấp ba, niềm tin “giữ đất không lỗ” ngày càng bám rễ trong suy nghĩ của nhiều người. Bất chấp thị trường từng trầm lắng, đa số vẫn tin rằng đó chỉ là điểm dừng kỹ thuật ngắn hạn, không phải xu hướng giảm dài hạn.
Một minh chứng điển hình là căn hộ trung cấp từng được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng vào năm 2020 nay đã tăng lên 4,5 tỷ đồng – vượt xa mức tăng thu nhập trung bình của hộ gia đình. Dù vậy, lực cầu đầu tư không hề suy giảm nhờ các chương trình kích cầu tài chính như gói vay ưu đãi, lãi suất 0% trong 18–24 tháng, thanh toán giãn tiến độ, hay hỗ trợ vay vốn lên tới 70% giá trị tài sản.
“Tôi mua hai căn hộ trong dự án vừa mở bán tháng 6, chỉ cần bỏ ra 30% vốn ban đầu nhờ hỗ trợ từ chủ đầu tư. Với tiến độ thanh toán kéo dài, tôi tin rằng giá sẽ tăng ít nhất 30–40% khi bàn giao” – anh Nguyễn Quốc Dũng, một nhà đầu tư chia sẻ.
Nguy cơ thị trường lệch pha và rủi ro nợ xấu tiềm ẩn
Tuy nhiên, cơn sốt “găm hàng” cũng đặt ra không ít rủi ro, đặc biệt là nguy cơ lệch pha cung – cầu. Giao dịch hiện tập trung chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp và đất nền đầu tư, trong khi nhu cầu thực, nhất là nhà ở giá rẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), chỉ khoảng 20% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc dưới 2 tỷ đồng – mức phù hợp với đại đa số người dân. Trong khi đó, nhà ở cao cấp, biệt thự, liền kề lại chiếm hơn 60%.
“Nếu tâm lý găm hàng chờ giá tiếp tục lan rộng, thị trường sẽ ngày càng xa rời nhu cầu thực. Điều này không chỉ khiến thanh khoản méo mó mà còn tiềm ẩn nguy cơ bong bóng giá” – ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA cảnh báo.
Một cảnh báo khác là sự gia tăng tín dụng đổ vào BĐS, đặc biệt khi dòng tiền đầu tư chủ yếu mang tính đầu cơ thay vì khai thác giá trị thực. Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng BĐS tính đến tháng 8/2025 đã đạt 3,48 triệu tỷ đồng – tăng 1,3% so với cuối 2024 và chiếm hơn 21% tổng dư nợ toàn hệ thống. Con số này cho thấy sự phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.
“Khi nhà đầu tư ôm hàng nhưng không khai thác được dòng tiền từ cho thuê hay kinh doanh, áp lực trả nợ sẽ tăng theo thời gian. Nếu giá không tăng như kỳ vọng, nợ xấu sẽ tái diễn và đe dọa an toàn hệ thống tài chính” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích.
Cần thay đổi tư duy đầu tư để tránh “dao hai lưỡi”
Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, điều quan trọng là nhà đầu tư cần điều chỉnh lại kỳ vọng, chuyển sang tư duy đầu tư bền vững hơn. Thay vì “ôm hàng” chờ thời, cần xem xét các mô hình tạo dòng tiền như cho thuê, đầu tư vào nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm gắn với nhu cầu thực.
Đồng thời, cơ quan quản lý cũng cần đẩy mạnh kiểm soát quy hoạch, công khai thông tin dự án, tăng chế tài xử lý hành vi thổi giá và đầu cơ tạo sóng. Sự phát triển của BĐS xanh, chú trọng yếu tố tiện ích và bền vững, được xem là hướng đi tích cực để kéo dòng vốn đầu tư về đúng giá trị sử dụng thực.
“Tâm lý kỳ vọng giá tăng là một phần tất yếu trong đầu tư, nhưng nếu thị trường vận hành chủ yếu theo cảm tính và đòn bẩy tài chính, sẽ rơi vào vòng xoáy nguy hiểm: nợ xấu – tín dụng siết – thanh khoản sụt giảm – dự án đình trệ. Khi đó, cả nhà đầu tư nhỏ lẻ lẫn doanh nghiệp phát triển dự án đều gặp rủi ro” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.
“Nếu không tìm được điểm cân bằng giữa đầu tư sinh lời và nhu cầu thực, tình trạng ‘găm hàng’ rất có thể trở thành con dao hai lưỡi, gây hệ lụy dài hạn cho cả thị trường lẫn nền kinh tế” – ông Nguyễn Văn Đính nhận định.