VNREA: Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ không có chuyên “tăng nóng”

Tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” sáng 26/6 do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường 6 tháng đầu năm 2026 đã cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung. Tuy nhiên, tâm lý người mua vẫn rất thận trọng. Thanh khoản có dấu hiệu chậm lại khi sức cầu chưa đạt kỳ vọng, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của các doanh nghiệp.

Nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua những cung bậc thăng trầm rõ rệt. Sau giai đoạn trầm lắng (2021-2023) với nguồn cung chạm đáy dưới 55.000 sản phẩm/năm, thị trường đã bùng nổ trở lại vào năm 2025 với hơn 150.000 sản phẩm mới và trên 100.000 giao dịch thành công.

Bước sang 6 tháng đầu năm 2026, đà tăng này bắt đầu chậm lại. Dù có hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhưng lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 35.000 căn (tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%).

Cơ cấu thị trường ghi nhận sự dịch chuyển cơ cấu giá vô cùng gay gắt. Phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn "vắng bóng" trên thị trường sơ cấp từ năm 2024. Phân khúc trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) từng chiếm gần một nửa thị trường (48% năm 2023) nay cũng sụt giảm mạnh xuống còn 26% trong quý I/2026. Ở chiều ngược lại, phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) vươn lên chiếm sóng, dẫn dắt thị trường với tỷ trọng 53% giao dịch.

TS Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ: "Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, pháp lý hoàn chỉnh sẽ giữ vai trò dẫn dắt. Ngược lại, các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải bước vào cuộc đua tái cơ cấu để sinh tồn."

Dự báo về nửa cuối năm 2026, chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường sẽ nhận được bệ đỡ vững chắc từ các chính sách vĩ mô của Chính phủ. Việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh tại các vùng động lực cốt lõi (Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng bằng sông Cửu Long) sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, kích cầu nhu cầu nhà ở.

Bên cạnh đó, dòng vốn vào bất động sản được kỳ vọng sẽ "dễ thở" hơn. Dù tín dụng ngân hàng vẫn được kiểm soát rủi ro chặt chẽ, nhưng các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu và các quỹ đầu tư đang mở rộng, giúp doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn tài chính và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Dựa trên các chỉ số hiện tại, ông Đính đưa ra 3 dự báo cốt lõi cho cục diện thị trường bất động sản cuối năm: Nguồn cung tăng nhanh nhưng cân bằng hơn: Sự xuất hiện của các đại dự án dọc các trục hạ tầng mới sẽ thúc đẩy nguồn cung cả về chất và lượng. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ được thúc đẩy để đưa thị trường về trạng thái cân bằng.

Về giá bán dịch chuyển về mức hợp lý, sẽ khó xuất hiện các đợt sốt đất hay tăng giá ảo do nguồn cung dồi dào và áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh mặt bằng giá phù hợp hơn với túi tiền của người dân, đồng thời tung ra nhiều chính sách bán hàng, ưu đãi linh hoạt để kích cầu.

Đặc biệt, "khai tử" tư duy lướt sóng, tâm lý đầu cơ ngắn hạn mang tính may rủi đang dần nhường chỗ cho tầm nhìn trung và dài hạn.

“Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Người mua ngày càng thông thái, họ chỉ xuống tiền cho các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, có khả năng khai thác kinh doanh tạo dòng tiền ổn định và mang lại giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.