VARS: “Công thức” tài chính cho người trẻ muốn sở hữu nhà sớm

Theo phân tích của VARS IRE, hành trình tạo lập nhà ở của người trẻ thường trải qua nhiều giai đoạn. Trong những năm đầu đi làm, khi thu nhập chưa ổn định, nguồn vốn còn hạn chế và công việc có nhiều biến động, thuê nhà vẫn là phương án phù hợp. Việc thuê giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, tạo sự linh hoạt trong lựa chọn nơi ở và dành nguồn lực để tích lũy.

Tuy nhiên, khi thu nhập dần ổn định và nhu cầu an cư lâu dài trở nên rõ ràng hơn, bài toán tài chính cũng thay đổi. Lúc này, chi phí dành cho nhà ở không còn chỉ là khoản chi phục vụ sinh hoạt mà có thể trở thành một phần trong quá trình hình thành tài sản nếu người mua lựa chọn sở hữu nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Theo VARS IRE, thuê nhà và mua nhà không nên được nhìn nhận là hai lựa chọn đối lập. Đây là hai giai đoạn khác nhau trong quá trình ổn định cuộc sống. Thuê nhà phù hợp ở giai đoạn khởi nghiệp, trong khi sở hữu nhà trở thành mục tiêu khi điều kiện tài chính đã đủ để hướng tới tích lũy tài sản dài hạn.

Khác biệt lớn nhất giữa thuê và mua nhà nằm ở khả năng hình thành tài sản. Người thuê chủ yếu chi trả để được sử dụng chỗ ở trong một khoảng thời gian nhất định. Ngược lại, với người mua có kế hoạch tài chính phù hợp, một phần dòng tiền trả hàng tháng sẽ từng bước chuyển thành quyền sở hữu đối với bất động sản.

Chuyên gia của VARS IRE cho rằng, giá trị tài sản từ nhà ở được hình thành thông qua nhiều yếu tố.

Trước hết là quá trình trả nợ vay. Trong những năm đầu, phần lớn số tiền thanh toán có thể được dùng để trả lãi vay. Tuy nhiên, theo thời gian, tỷ trọng trả vào nợ gốc tăng lên, giúp giảm dư nợ và đồng thời làm gia tăng phần vốn chủ sở hữu của người mua trong căn nhà. Điều này đồng nghĩa khoản chi cho nhà ở không chỉ là chi phí tiêu dùng mà còn là một hình thức tích lũy tài sản.

Yếu tố thứ hai đến từ khả năng tăng giá của bất động sản theo thời gian. VARS IRE cho rằng bất động sản không phải lúc nào cũng tăng giá và luôn vận động theo các chu kỳ tăng trưởng, điều chỉnh. Tuy nhiên, tại những khu vực có nền tảng phát triển tốt về kinh tế, hạ tầng, dân cư và nhu cầu ở thực lớn, nhà ở thường có khả năng duy trì và gia tăng giá trị trong dài hạn.

Mặc dù thị trường bất động sản luôn vận động theo các chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh, nhưng tại các khu vực có nền tảng tốt về dân cư, hạ tầng kết nối và nhu cầu ở thực cao, nhà ở luôn duy trì khả năng giữ giá và tăng trưởng giá trị vượt trội trong dài hạn.

Bên cạnh đó, thời gian cũng là yếu tố tạo nên khác biệt. Người sở hữu nhà sớm sẽ có nhiều năm hơn để tận dụng quá trình gia tăng giá trị tài sản. Khi tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, việc trì hoãn quyết định sở hữu có thể khiến mục tiêu có nhà ngày càng xa vời, đẩy người mua vào thế "chạy đua" không kịp với thị trường.

Một kế hoạch tích lũy dài hạn nếu chỉ dựa vào tư duy tiết kiệm truyền thống sẽ phải đối mặt với thách thức lớn từ tốc độ biến động của tài sản mục tiêu.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS tổng hợp từ báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong vòng một thập kỷ qua, lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt ở mức bình quân khoảng 3%/năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân dao động từ 5,5% - 6,5%/năm, giúp nguồn tiền tiết kiệm của người dân vẫn tăng trưởng về mặt danh nghĩa.

Tuy nhiên, nếu đặt trong tương quan so sánh với giá nhà, khoảng cách trở nên rõ rệt hơn rất một cách đáng kể. Giá bất động sản tại một số đô thị lớn ghi nhận mức tăng trưởng kép lên tới khoảng 12%/năm trong cùng giai đoạn.

"Một khoản tiền tích lũy gửi ngân hàng dù có tăng trưởng nhưng tốc độ tăng vẫn chưa thể bắt kịp tốc độ tăng giá của bất động sản. Vì vậy, với những người đã có sẵn nền tảng tài chính phù hợp, sở hữu nhà sớm không chỉ là bài toán an cư, mà còn là quyết định tối ưu hóa chi phí cơ hội để bảo toàn sức mua của dòng tiền." - VARS IRE nhận định.

Vai trò bảo toàn và tích lũy vốn của bất động sản tại Việt Nam được chứng minh trực tiếp qua các số liệu tài chính từ hệ thống ngân hàng.

Tính đến cuối năm 2025, tổng hợp từ báo cáo tài chính của 5 ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB) cho thấy tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu đạt gần 16 triệu tỷ đồng. Trong đó, riêng phân khúc bất động sản chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 73% tổng danh mục tài sản bảo đảm. Con số này là minh chứng rõ nét khẳng định bất động sản vẫn là nhóm tài sản quan trọng nhất trong cơ cấu tài chính cá nhân và hộ gia đình Việt.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh giá nhà neo cao, nguồn lực hỗ trợ từ gia đình (sự dịch chuyển tài sản giữa các thế hệ) đang trở thành bệ đỡ quan trọng giúp người trẻ tiếp cận nhà ở sớm hơn. Việc cha mẹ hỗ trợ một phần nguồn vốn ban đầu giúp giảm áp lực vay vốn, rút ngắn thời gian tích lũy và mở rộng cơ hội lựa chọn các sản phẩm chất lượng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang ghi nhận nhiều giải pháp tài chính linh hoạt từ các chủ đầu tư và ngân hàng, như: chính sách thanh toán kéo dài, chia nhỏ dòng tiền theo tiến độ xây dựng, ưu đãi lãi suất vay dài hạn hay các gói tín dụng thiết kế riêng cho người trẻ.

VARS IRE cũng nhận định, mua nhà sớm có thể mang lại lợi thế về thời gian trong quá trình tích lũy tài sản, nhưng quyết định sở hữu nhà cần được cân nhắc trên cơ sở thu nhập, nhu cầu thực tế và kế hoạch tài chính dài hạn.

“Việc sở hữu nhà sớm mang lại lợi thế lớn về mặt thời gian trong quá trình hình thành tài sản. Tuy nhiên, khả năng sở hữu nhà bền vững của thế hệ trẻ vẫn phải dựa trên năng lực duy trì dòng tiền ổn định, mức vay nợ phù hợp và chất lượng thực tế của tài sản được lựa chọn” - VARS IRE nhận định.

VARS IRE cho rằng, một thị trường bất động sản phát triển toàn diện cần giải quyết cân bằng cả hai nhu cầu: Cung cấp môi trường thuê nhà chất lượng để tối ưu nguồn lực ở giai đoạn đầu sự nghiệp, và sẵn sàng các giải pháp tài chính linh hoạt để người trẻ sở hữu nhà khi điều kiện tài chính đã chín muồi.