Tổng Giám đốc BHS: “Thị trường bất động sản đang thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sớm hơn dự đoán”

Thị trường phân hóa mạnh

Ở một chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản mới đây, ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản đang thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sớm hơn dự đoán của rất nhiều người.

Đầu năm 2024, hầu hết các ý kiến đều cho rằng phải đến năm 2026 thị trường mới có thể phục hồi rõ rệt. Thị trường khi đó còn phải giải quyết hàng loạt vấn đề nhức nhối, từ trái phiếu doanh nghiệp đến các vướng mắc pháp lý, nguồn cung tắc nghẽn, niềm tin thị trường bị bào mòn.

Tuy nhiên, nhiều yếu tố tích cực đã cộng hưởng. Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ nút thắt pháp lý, hệ thống ngân hàng duy trì lãi suất thấp, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của khách hàng.

Quan trọng hơn, đây không phải là một sự phục hồi đơn lẻ, mà là sự hòa nhịp cùng đà khởi sắc chung của nền kinh tế, từ du lịch, chứng khoán đến công nghiệp. Trong đó, bất động sản là một trong những ngành mũi nhọn, là xương sống kết nối các lĩnh vực khác.

Thực tế có thế nhận thấy bức tranh thị trường đang “nhiều gam màu”, phân khúc tăng trưởng, phân khúc chững lại. Lý giải về vấn đề ngày, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, đây là quy luật vận hành tự nhiên của thị trường. Khi bắt đầu hồi phục, dòng tiền luôn ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Đó là lý do căn hộ chung cư nội đô tăng mạnh, bởi người mua có thể sử dụng ngay để ở, hoặc cho thuê để khai thác.

Tiếp theo là phân khúc vừa giữ tiền, vừa đầu tư chờ cơ hội tăng giá như biệt thự, liền kề. Tuy nhiên, nguồn cung liền kề tại các tỉnh, thành phố hiện không còn nhiều. Những dự án liền kề có pháp lý không rõ ràng, chậm ra sổ đỏ, thường gặp khó về thanh khoản. Ngược lại, những dự án ở vị trí tốt, có tiềm năng xây dựng để ở, cho thuê hay khai thác kinh doanh vẫn nhận được sự quan tâm lớn.

Sau hai nhóm này mới đến các loại hình như bất động sản nghỉ dưỡng, rồi sau đó là căn hộ du lịch. Trên thực tế, thị trường đang cho thấy những tín hiệu hồi phục ở mảng này. Tại Đà Nẵng, Nha Trang đã xuất hiện các dự án quy mô lớn của Vingroup, Sun Group. Khi các doanh nghiệp bất động sản đầu ngành bắt đầu rót vốn, họ sẽ kéo cả thị trường đi lên, tạo thanh khoản và kích hoạt giao dịch bùng nổ.

Dòng tiền đang “chảy” về đâu?

Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn đã phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý 3 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).

Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.

Tuy nhiên, theo ông Nga, khách hàng nếu mua để ở thực thì vẫn tập trung chủ yếu vào khu vực nội đô. Việc kéo họ ra xa Hà Nội hay TP. HCM là rất khó. Đơn cử, làm việc tại Hà Nội nhưng mua nhà ở Hưng Yên hay Bắc Ninh rồi di chuyển vào trung tâm mỗi ngày là trở ngại lớn với số đông, chưa kể đến yếu tố tiện ích, môi trường sống, chất lượng giáo dục cho con cái hay hệ thống dịch vụ xung quanh. Chung cư nội đô vừa mang lại sự chắc chắn về nhu cầu cho thuê, vừa đảm bảo tính thanh khoản.

Loại hình thứ hai là bất động sản nghỉ dưỡng gắn với khả năng khai thác dòng tiền. Những địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Bình Thuận hay các vùng biển mới nổi đang thu hút sự quan tâm.

Tuy vậy, tâm lý người mua vẫn ưu tiên sản phẩm nghỉ dưỡng có sổ lâu dài, bởi điều này mang lại sự yên tâm về giá trị tài sản. Sau đó, họ mới cân nhắc đến các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu có thời hạn, bởi ưu điểm là mức giá dễ tiếp cận hơn.

Cuối cùng là bất động sản công nghiệp. Xu hướng là mua đất, xây dựng rồi cho thuê lại. Tuy nhiên, tại Việt Nam, thị trường này vẫn chủ yếu nằm trong tay các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lớn với quy mô bài bản. Còn hình thức mua đi bán lại, đầu tư nhỏ lẻ để khai thác dòng tiền từ bất động sản công nghiệp hiện chưa phổ biến trên thị trường.