Thị trường văn phòng TP.HCM: Tiến gần trạng thái cân bằng, nhu cầu chất lượng cao lên ngôi

Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong quý II, không có nguồn cung mới gia nhập tại khu vực lõi TP.HCM cũng như các thị trường mở rộng gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Việc nguồn cung ngắn hạn được duy trì ở mức hạn chế trong khi nhu cầu thuê có dấu hiệu tích cực đang tạo điều kiện để thị trường từng bước hấp thụ diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu.

Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện

Tại khu vực lõi TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng duy trì khoảng 1,73 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA) tính đến quý II/2026. Trong bối cảnh không có dự án mới gia nhập thị trường, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục ghi nhận những chuyển biến tích cực.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước. Trong khi đó, phân khúc Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.

Đáng chú ý, riêng trong quý II/2026, thị trường văn phòng khu vực lõi ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần. Hoạt động hấp thụ chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng của doanh nghiệp.

Những con số này cho thấy nhu cầu thuê đang dần cải thiện, trong khi lượng diện tích mới bổ sung chưa tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường. Đây là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường văn phòng tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng.

Không chỉ khu vực lõi, các thị trường mở rộng cũng ghi nhận diễn biến khả quan. Tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, tỷ lệ lấp đầy đạt 87,9%, cũng tăng 0,5 điểm phần trăm.

Sự cải thiện đồng thời tại nhiều khu vực cho thấy nhu cầu văn phòng không chỉ tập trung ở khu vực trung tâm mà đang có xu hướng mở rộng sang những thị trường có lợi thế về chi phí, kết nối và khả năng phục vụ hoạt động sản xuất, công nghiệp.

Một điểm đáng chú ý của thị trường văn phòng TP.HCM hiện nay là sự đóng góp ngày càng rõ nét của các nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và doanh nghiệp FDI.

Theo Cushman & Wakefield, tại khu vực lõi TP.HCM, nhu cầu thuê tích cực được ghi nhận từ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG).

Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang hưởng lợi từ hoạt động công nghiệp mở rộng. Với đặc điểm là những khu vực có nền tảng sản xuất và công nghiệp phát triển, hai thị trường này tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các doanh nghiệp sản xuất, công nghiệp và khối FDI.

“Flight-to-quality” định hình lại nhu cầu

Một tín hiệu tích cực khác là thị trường đang phục hồi nhưng chưa xuất hiện áp lực tăng giá thuê tương ứng với mức cải thiện của tỷ lệ lấp đầy.

Tại khu vực lõi TP.HCM, giá thuê bình quân quý II/2026 giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với văn phòng Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với Hạng B. Các chủ nhà tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi nhằm thu hút và giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương được duy trì ổn định ở mức 20,2 USD/m²/tháng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê tăng nhẹ lên 10,4 USD/m²/tháng, tương đương mức tăng 0,8% theo quý.

Diễn biến này tạo ra một trạng thái tương đối thuận lợi cho cả thị trường và khách thuê. Một mặt, tỷ lệ lấp đầy được cải thiện cho thấy sức khỏe nhu cầu đang tốt lên. Mặt khác, mặt bằng giá vẫn duy trì tính cạnh tranh, giúp doanh nghiệp có thêm dư địa cân đối chi phí trong quá trình lựa chọn hoặc mở rộng văn phòng.

Bên cạnh sự cải thiện về thanh khoản, một xu hướng quan trọng đang ngày càng định hình thị trường văn phòng TP.HCM là “flight-to-quality” (FTQ), tức khách thuê ưu tiên chuyển dịch tới những tài sản có chất lượng tốt hơn.

Tuy nhiên, khái niệm “chất lượng” hiện không còn đơn thuần được đánh giá dựa trên vị trí, tiêu chuẩn xây dựng hay việc tòa nhà thuộc phân khúc Hạng A. Nhu cầu của khách thuê đang ngày càng mở rộng sang trải nghiệm làm việc và hiệu quả sử dụng không gian.

Theo Cushman & Wakefield, doanh nghiệp hiện quan tâm nhiều hơn đến thiết kế không gian, tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông cũng như các dịch vụ mang tính hospitality.

Sự thay đổi này đang tạo ra cuộc cạnh tranh mới giữa các chủ tòa nhà. Một tài sản có vị trí tốt nhưng chất lượng vận hành hạn chế sẽ không còn mặc nhiên có lợi thế. Ngược lại, những dự án có thiết kế hiệu quả, vận hành tốt và tạo được trải nghiệm khác biệt cho người sử dụng có nhiều cơ hội hơn trong việc thu hút cũng như giữ chân khách thuê.

Xu hướng này cũng mở ra cơ hội cho phân khúc Hạng B. Những tòa nhà có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt nhưng mức giá hợp lý có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào giai đoạn có sự cân bằng rõ nét hơn giữa cung và cầu. Thay vì cạnh tranh chủ yếu bằng giá, thị trường đang chuyển sang cạnh tranh bằng chất lượng, trải nghiệm và hiệu quả sử dụng.

Đây có thể là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn trong thời gian tới. Khi doanh nghiệp tiếp tục mở rộng hoạt động, dòng vốn FDI duy trì động lực và nhu cầu về không gian làm việc chất lượng ngày càng tăng, những tài sản đáp ứng tốt yêu cầu về vị trí, vận hành, tiện ích và chi phí sẽ có nhiều cơ hội nổi bật trong chu kỳ phát triển tiếp theo.