Thị trường đất nền phía Nam: Đón cơ hội tái định vị, khu vực nào là “điểm sáng” về thanh khoản

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý III/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền tiếp tục ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi nguồn cung sơ cấp duy trì ổn định, mặt bằng giá ít biến động và thanh khoản tập trung tại một số khu vực có sức cầu tốt. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc, trong đó chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Nguồn cung đất nền duy trì ổn định, Tây Ninh dẫn dắt sức cầu

Trong quý III/2026, thị trường đất nền sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung khoảng 8.324 nền, tăng nhẹ 1% so với quý trước. Dù mức tăng không lớn, diễn biến này cho thấy nguồn hàng đang được duy trì tương đối ổn định trong bối cảnh các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn với kế hoạch phát triển và đưa sản phẩm mới ra thị trường.

Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung sơ cấp trong quý đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Trong khi đó, nguồn cung mới giảm 30% so với quý II/2026. Theo DKRA Consulting, sức cầu còn thấp khiến nhiều chủ đầu tư cân nhắc kỹ hơn về thời điểm triển khai dự án mới, thay vì đẩy mạnh nguồn hàng trong điều kiện thị trường chưa thực sự thuận lợi.

Xét trên góc độ dài hạn, việc nguồn cung mới được kiểm soát có thể tạo điều kiện để thị trường tập trung hơn vào chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác. Những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và pháp lý minh bạch sẽ có cơ hội tạo dựng lợi thế cạnh tranh khi nhu cầu dần cải thiện.

Tuy nhiên, bức tranh giao dịch trong quý III vẫn cho thấy những thách thức nhất định. Lượng tiêu thụ đất nền sơ cấp đạt 119 nền, giảm khoảng 66% so với quý trước, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ khoảng 1% trên tổng nguồn cung. Thanh khoản chưa đồng đều giữa các khu vực, phản ánh tâm lý cân nhắc kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn còn cao.

Dù vậy, điểm đáng chú ý là hoạt động giao dịch không phân bổ đồng đều mà tập trung rõ nét tại những địa phương có sức hút riêng. Trong đó, Tây Ninh tiếp tục giữ vai trò chủ lực về sức cầu, chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ đất nền sơ cấp toàn thị trường được DKRA Consulting khảo sát trong quý III/2026.

Kết quả này đưa Tây Ninh trở thành một trong những khu vực đáng chú ý khi đánh giá diễn biến phân khúc đất nền phía Nam. Trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng, khả năng duy trì tỷ trọng giao dịch lớn cho thấy địa phương này đang có sức hút nhất định đối với nhóm khách hàng quan tâm đến đất nền.

Đồng Nai và TP.HCM cũng nằm trong phạm vi khảo sát của báo cáo, song sức cầu đất nền đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương. Điều này cho thấy việc đánh giá thị trường không thể chỉ dựa trên xu hướng chung, mà cần xem xét cụ thể từng khu vực, chất lượng dự án và mức độ phù hợp của sản phẩm với khả năng tài chính của người mua.

Đối với nhà đầu tư, sự phân hóa này có thể mở ra cơ hội nghiên cứu thị trường theo hướng chuyên sâu hơn. Thay vì lựa chọn sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, người mua có thể chú trọng các yếu tố như khả năng kết nối giao thông, tiến độ phát triển hạ tầng, tính pháp lý và mức độ hoàn thiện của khu dân cư xung quanh.

Đây cũng là những tiêu chí có ý nghĩa đối với sự phát triển bền vững của phân khúc đất nền. Khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, các sản phẩm có cơ sở khai thác rõ ràng sẽ có lợi thế hơn so với những tài sản chủ yếu được mua bán dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Hạ tầng và chính sách bán hàng mở thêm dư địa cho thị trường cuối năm

Một điểm đáng chú ý khác của phân khúc đất nền trong quý III/2026 là mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ổn định so với quý trước. Theo DKRA Consulting, giá bán sơ cấp ít biến động và vẫn neo ở mức cao do tác động từ các chi phí đầu vào của quá trình phát triển dự án.

Tại TP.HCM, giá đất nền sơ cấp trong phạm vi khảo sát dao động từ 23,1 đến 140 triệu đồng/m², mức giá trung bình khoảng 74,1 triệu đồng/m². Tại Đồng Nai, khoảng giá ghi nhận từ 6,3 đến 60,5 triệu đồng/m², trung bình 23,6 triệu đồng/m². Trong khi đó, Tây Ninh có giá dao động từ 6 đến 28,3 triệu đồng/m², trung bình khoảng 8,4 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch về mặt bằng giá giữa các địa phương cho thấy thị trường đất nền phía Nam có nhiều phân khúc giá khác nhau, phù hợp với những nhóm khách hàng có nhu cầu và khả năng tài chính không giống nhau. Trong đó, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Tây Ninh thấp hơn đáng kể so với TP.HCM và Đồng Nai trong phạm vi khảo sát của báo cáo.

Đây có thể là một trong những yếu tố giúp Tây Ninh thu hút sự quan tâm của người mua đang tìm kiếm sản phẩm có mức vốn đầu tư ban đầu vừa phải hơn. Tuy nhiên, mức giá trung bình chỉ phản ánh mặt bằng chung của các dự án được khảo sát, không đồng nghĩa mọi sản phẩm tại địa phương đều có mức giá tương đương hoặc bảo đảm khả năng sinh lời.

Ở thị trường thứ cấp, giá đất nền ghi nhận mức giảm trung bình khoảng 2% so với quý II/2026. Theo DKRA Consulting, mức điều chỉnh chủ yếu xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực phải hạ giá để thu hồi dòng tiền.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh nhất định về giá, đồng thời tạo ra khác biệt giữa người bán cần thu hồi vốn trong ngắn hạn và người mua có khả năng tài chính chủ động hơn. Với nhóm khách hàng có nhu cầu đầu tư dài hạn, đây là thời điểm cần tăng cường khảo sát thực tế, so sánh giá giao dịch và đánh giá kỹ chất lượng pháp lý trước khi đưa ra quyết định.

Bên cạnh mặt bằng giá, các chính sách bán hàng cũng đang trở thành công cụ quan trọng để chủ đầu tư duy trì khả năng tiếp cận khách hàng. Trong quý III, nhiều đơn vị tiếp tục áp dụng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, đồng thời thúc đẩy thanh khoản.

Những chính sách này có thể giúp khách hàng chủ động hơn trong việc phân bổ dòng tiền, đặc biệt đối với các sản phẩm có tổng giá trị lớn. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào điều kiện áp dụng, thời hạn hỗ trợ, tiến độ thanh toán và khả năng tài chính của từng khách hàng.

Về triển vọng, DKRA Consulting dự báo trong quý IV/2026, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận có thể đạt khoảng 200–300 sản phẩm. Nguồn cung dự kiến tiếp tục ở mức thấp và chủ yếu đến từ những dự án đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng.

Theo đơn vị nghiên cứu, sức cầu chung khó phục hồi mạnh trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng và mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp vẫn chịu áp lực điều chỉnh do thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dù vậy, triển vọng của đất nền không chỉ phụ thuộc vào diễn biến giao dịch trong từng quý mà còn gắn với quá trình phát triển hạ tầng và khả năng mở rộng kết nối vùng. Trong quý III/2026, nhiều dự án giao thông đáng chú ý tại khu vực phía Nam được khởi công hoặc đưa vào khai thác, bao gồm cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, các đoạn thuộc Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành và các dự án cầu kết nối liên vùng.

Những công trình này góp phần định hình mạng lưới giao thông trong tương lai, tạo cơ sở để thị trường theo dõi khả năng cải thiện kết nối giữa các khu vực đô thị và vùng phụ cận. Tuy nhiên, tác động đến giá trị bất động sản cần được đánh giá dựa trên tiến độ thực tế, khả năng tiếp cận dự án và mức độ hưởng lợi trực tiếp của từng khu đất, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch.

Trong bối cảnh đó, thị trường đất nền phía Nam được kỳ vọng tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc. Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, mức giá phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu thực sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Về phía người mua, giai đoạn hiện nay đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng nhưng không đồng nghĩa thị trường thiếu cơ hội. Việc lựa chọn đúng khu vực, xác định thời gian nắm giữ phù hợp và hạn chế phụ thuộc vào vốn vay sẽ giúp nhà đầu tư chủ động hơn trước những biến động về thanh khoản.

Nhìn tổng thể, quý III/2026 là giai đoạn thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tái cơ cấu, với nguồn cung mới hạn chế, giá sơ cấp tương đối ổn định và sức cầu tập trung tại một số địa phương. Trong bức tranh đó, Tây Ninh nổi bật về tỷ trọng tiêu thụ, còn động lực hạ tầng và các chính sách bán hàng linh hoạt là những yếu tố đáng theo dõi trong thời gian tới.

Dù chưa có cơ sở để kỳ vọng thanh khoản tăng mạnh ngay trong quý IV, thị trường vẫn có dư địa để sàng lọc và định hình lại mặt bằng giao dịch. Về dài hạn, sự phát triển của phân khúc đất nền sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị sử dụng thực tế, chất lượng quy hoạch và khả năng kết nối hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.