Thị trường căn hộ Hà Nội “hạ nhiệt”: Giá bán neo cao, thanh khoản giảm tốc

Giá vẫn neo cao kỷ lục

Dữ liệu từ Datxanh Services cho thấy, năm 2026 dự kiến có tới 136.000 căn hộ từ 125 dự án được tung ra thị trường, tăng hơn 40% so với năm trước. S&I Ratings ghi nhận Việt Nam hiện có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, tổng vốn đầu tư khoảng 115 tỷ USD.

Riêng tại Hà Nội, theo dự báo CBRE, nguồn cung căn hộ có thể đạt 33.000 - 37.000 căn mỗi năm, tương đương giai đoạn đỉnh cao 2015 - 2019. Thị trường nhà thấp tầng cũng dự kiến bổ sung khoảng 6.600 căn, tăng mạnh so với năm ngoái.

Ở góc độ giá cả, Bộ Xây dựng chỉ ra một nghịch lý: dù nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao. Năm 2025, giá chung cư tăng 20 - 30%, có nơi vượt 40%. Riêng Hà Nội, giá trung bình căn hộ mới đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước.

Các chuyên gia nhận định, nguyên nhân khiến giá căn hộ neo cao dù nguồn cung dồi dào đến từ nhiều yếu tố đồng thời.

Theo ông Trần Quang Trung (Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing), cấu trúc chi phí của một dự án bất động sản hiện không có yếu tố nào giảm. Chi phí nhân công tăng do thiếu lao động tay nghề cao; chi phí vật liệu xây dựng chịu tác động của trượt giá và tỷ giá; chi phí vốn tăng theo mặt bằng lãi suất.

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy, trong quý 1/2026, tại thị trường Hà Nội, giá sơ cấp đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% theo năm, nhưng thanh khoản lại suy giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này cho thấy mức giá cao đang bắt đầu tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.

Đáng chú ý, biên độ tăng giá giữa các phân khúc đang có sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc cao cấp và hạng sang – vốn là động lực tăng giá chính trong giai đoạn 2023–2025 – bắt đầu chững lại nhanh hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, dù thanh khoản giảm nhưng vẫn duy trì mức hấp thụ ổn định hơn nhờ nhu cầu bền vững.

Trong khi đó, theo báo cáo từ Savills Việt Nam, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã có dấu hiệu chững lại theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá dao động quanh mức 82 triệu đồng/m² và gần như không biến động so với cuối năm 2025.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng diễn biến chững lại không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc phát triển đô thị, khi nguồn cung và nhu cầu đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven.

Giá khó giảm sâu trong ngắn hạn

Phân tích về diễn biến giá bất động sản Hà Nội trong các quý tiếp theo, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng khả năng giảm sâu của giá căn hộ là khó xảy ra, khi thị trường đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố cấu thành chi phí và cấu trúc nguồn cung.

Theo đó, giá bán căn hộ phụ thuộc lớn vào nguồn cung, cơ cấu sản phẩm cũng như vị trí dự án. Trong bối cảnh hiện nay, chi phí phát triển dự án đang duy trì ở mức cao, từ chi phí đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng cho đến giá vật liệu xây dựng đều có xu hướng gia tăng. Điều này khiến giá thành đầu vào khó có dư địa giảm, qua đó tạo áp lực giữ mặt bằng giá ở mức cao.

"Đáng chú ý, chi phí đất đai tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí phát triển dự án, tiếp đến là chi phí xây dựng, tài chính và các yếu tố liên quan. Khi các cấu phần này đồng loạt gia tăng, việc điều chỉnh giảm giá bán trên thị trường trở nên rất hạn chế", bà Hằng chia sẻ.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng về việc giá căn hộ giảm mạnh trong ngắn hạn được đánh giá là khó khả thi. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ xuất hiện các nhịp điều chỉnh cục bộ tại một số phân khúc hoặc khu vực, trong khi mặt bằng giá chung vẫn neo cao và cần thêm thời gian để hấp thụ áp lực chi phí.

Ở góc độ đầu tư, thị trường căn hộ năm 2026 vẫn được đánh giá có tiềm năng nhờ lực cầu duy trì tích cực. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng, đang tạo động lực lớn cho nhu cầu nhà ở, không chỉ tại Hà Nội mà còn từ các địa phương lân cận có xu hướng dịch chuyển về đô thị lớn.

Theo bà Hằng, nhìn về trung và dài hạn, thị trường nhà ở Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng bền vững hơn, dựa trên nhu cầu thực và sự cải thiện đồng bộ về hạ tầng, chính sách tín dụng cũng như chất lượng nguồn cung.

Cũng đánh giá về triển vọng thị trường Hà Nội, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết nguồn cung nhà ở tại Hà Nội 5 năm tới (2026-2030) sẽ tăng mạnh so với 5 năm vừa qua. Nguồn cung trung bình hằng năm sẽ đạt khoảng 23.000 căn, riêng nhà liền thổ đạt 13.000 căn/năm. Trong khi giai đoạn 2021-2025 nguồn cung nhà ở tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 8.000 căn/năm.

Bà Trang nhấn mạnh dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, nhưng thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực bền vững.

Bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn vẫn là động lực then chốt của thị trường.