Thị trường BĐS công nghiệp phía Nam: Xây dựng nền tảng ổn định, mở rộng dư địa tăng trưởng

Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc. Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% QoQ và 4,6% YoY, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn, với TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ: “Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới. Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn.

Nhu cầu mở rộng

Trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận tổng nguồn cung duy trì 36.063 ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% theo năm (YoY) nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý (QoQ) và 2,2% YoY cho thấy đà hấp thụ được duy trì ổn định. TP. Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, tăng 1,4% QoQ và 3,3% YoY nhờ vị thế trung tâm và nhu cầu ổn định. Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3% QoQ và 0,3% YoY.

 Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý (QoQ) và 2,2% YoY cho thấy đà hấp thụ được duy trì ổn định. TP. Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, tăng 1,4% QoQ và 3,3% YoY nhờ vị thế trung tâm và nhu cầu ổn định. Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3% QoQ và 0,3% YoY. Và, Tây Ninh đạt 60,9%, tăng 1,6% QoQ và 2,8% YoY. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực truyền thống.

Giá thuê cũng tăng trưởng ổn định

Báo cáo của của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, giá thuê duy trì xu hướng tăng nhẹ. Giá trung bình toàn thị trường đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% QoQ và 2,5% YoY. Tuy nhiên, diễn biến giá giữa các địa phương có sự khác biệt rõ rệt. TP.HCM dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, tăng 0,4% QoQ và 4,1% YoY. Đồng Nai ghi nhận 4,9 USD/m²/tháng với tăng 0,3% QoQ và 1,6% YoY. Tây Ninh, thị trường vệ tinh mới nổi, ghi nhận 4,6 USD/m²/tháng nhưng giảm 0,4% QoQ nhưng tăng 1,8% YoY.

Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn, việc tăng trưởng không chỉ phụ thuộc vào mở rộng diện tích mà tập trung vào chất lượng, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai. Sự phân hóa giá giữa các địa phương phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp: trung tâm truyền thống (TP.HCM) duy trì giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, trong khi thị trường vệ tinh (Tây Ninh) cạnh tranh bằng giá thuê hợp lý và tiềm năng phát triển.

Bên cạnh các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu. Đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ. Trong bối cảnh đó, Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam (vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026) sẽ là bước ngoặt giúp tăng cường kết nối đa dạng. Dự án này không chỉ tối ưu hóa chi phí vận tải và áp lực ùn tắc đường bộ, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vững chắc vị thế trung tâm logistics của TP.HCM.

Song song với đó, Tây Ninh nắm giữ vị trí địa chiến lược để đón đầu làn sóng kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, duy trì nguồn cầu kho bãi trong trung và dài hạn. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m2 nguồn cung mới giai đoạn 2026-2028, minh chứng cho niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển bền vững.